Verkoop van onroerend goed onder de vorm van aandelen (vastgoedvennootschap)

Een vaak voorkomende praktijk is dat vastgoed niet fysisch wordt verkocht, dus als een transactie van grond en bakstenen, maar dat aandelen worden verkocht van een vennootschap waarin (enkel) vastgoed steekt.

Juridisch kan dit perfect en is er geen vuiltje aan de lucht.

Fiscaal zijn er evenwel aandachtspunten. Dit geldt zowel voor de directe belastingen (personenbelasting, vennootschapsbelasting en roerende voorheffing), voor de registratierechten als voor de btw. Er bestaat immers zoiets als een “fiscaal misbruik” (niet te verwarren met het strafrechtelijke begrip belastingontduiking), waarbij de fiscus u kan belasten alsof u het vastgoed verkocht heeft vanuit de vennootschap en die vennootschap heeft ontbonden en vereffend (alternatief: dividenduitkering) in plaats van aandelen te verkopen. Dit kan grote gevolgen hebben op het fiscale vlak. De vennootschap kan meerwaardebelasting verschuldigd zijn, de verkopers (vaak particulieren) kunnen belast worden op hun prijs (als vermeend liquidatiedividend), de vraag rijst of ook de vennootschap aangesproken kan worden om de roerende voorheffing op te hoesten (dus indirect een probleem van de koper van de aandelen), desgevallend kan de vennootschap een btw-herziening moeten torsen en finaal kan de koper onder omstandigheden worden aangesproken om registratierechten te betalen. Bijkomend zal doorgaans moeten vastgesteld worden dat de prijs voor de aandelen omwille van de fiscale latenties iets lager is dan de verkoopwaarde van het vastgoed als zodanig, op een dermate wijze dat een dergelijk rampscenario het evenwicht van de gesloten deal volledig onderuit haalt. Los van de fiscale rampspoed, is het dus tevens zeer raadzaam om u fiscaal te laten bijstaan bij de redactie van de overeenkomsten.

De fiscus kan dit spoor van vernieling trekken indien zij kan aantonen dat de keuze van de aandelentransactie boven de “gewone” overdracht van grond en gebouw is ingegeven door hoofdzakelijk fiscale redenen (vb. de aandelen verkopen opdat men de fiscale vereffeningskost kan uitsparen in hoofde van de verkoper of de verkooprechten (registratierechten) bij de koper). Vele gevallen zijn in het verleden reeds probleemloos (vooral onopgemerkt) de revue gepasseerd. Er zijn echter meerdere tekenen van een hernieuwde/nieuwe interesse van de fiscus om dit fenomeen aan te pakken dus is voorzichtigheid ten zeerste aangewezen, zowel voor koper als verkoper.

De enige raad die kan gegeven worden is het dossier te screenen op zijn haalbaarheid en in het positieve geval geen risico te nemen en het dossier goed op te bouwen om uit de gevarenzone te blijven. De kans is immers reëel dat alle dossiers van vandaag de proefkonijnen van morgen worden en met het vergrootglas worden gecontroleerd. Wie steun zoekt bij zowel de analyse als de verdere uitwerking van het dossier, kan vanzelfsprekend bij ons terecht.

Schrijf u in op onze nieuwsbrief

Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!