Herfinanciering onroerend goed

Voor de (her)financiering van onroerend goed heeft men binnen de sfeer van vennootschappen twee keuzes, met name een investeringskrediet of een leasing. Wat leasings betreft, werd vroeger vaak met opstal gewerkt als onderliggend juridisch instrumentum. Tegenwoordig treedt erfpacht daarentegen sinds lange tijd sterk op de voorgrond en wordt doorgaans geopteerd voor een erfpacht and lease back of een erfpacht and rent back.

 

Investeringskrediet

Financieel-economische aspecten

Bij een investeringskrediet wordt een nieuw krediet verkregen, met als waarborg het onderliggende onroerend goed. Op zich is dit een zeer eenvoudige transactie, waarbij in veel gevallen zelfs geen nieuwe hypothecaire inschrijving hoeft komen bij te kijken. Bij een investeringskrediet gaat de bank wel niet 100,00% van de waarde van het onroerend goed willen belenen. Er is dus een duidelijke limiet.

 

Boekhoudkundig-fiscale aspecten

Naast wat buitenbalansboekingen heeft dit geen voeten in de aarde op boekhoudkundig en fiscaal vlak. Het onroerend goed wordt niet rechtstreeks in de transactie betrokken, zodat er geen bijzondere aandachtspunten zijn.


Erfpacht and lease back/Erfpacht and rent back

Financieel-economische aspecten

De grote populariteit van deze leasingformules, is te wijten aan het feit dat het topproducten zijn indien de dossierfeiten er zich toe lenen. Dankzij de ruimere waarborgstructuur is de financiële instelling doorgaans bereid om meer financiering te verstrekken onder de vorm van leasing dan onder de vorm van een investeringskrediet.

 

Boekhoudkundige aspecten

Beide leasingformules zijn vanuit het technische oogpunt natuurlijk een tikkeltje complex. Dit uit zich reeds op het boekhoudkundige vlak. Voor de erfpacht and lease back (dit is de full pay out-leasing die boekhoudkundig geactiveerd wordt op de balans van de leasingnemer) is er aan de hand van een aantal rulings en een advies van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen relatief grote zekerheid over hoe dit moet verwerkt worden.

Omtrent de rent back hebben wij zelf een vraag gericht aan de Commissie voor Boekhoudkundige Normen. Het verkregen antwoord (niet gepubliceerd) is echter dermate diffuus dat het grote onzekerheid werpt over de boekhoudkundige verwerking van deze verrichting. Zodoende moet men heel sterk terugvallen op de principes. Wie een klankbord nodig heeft, kan steeds bij ons terecht.


Fiscale aspecten

Vennootschapsbelasting

Voor de fiscale verwerking is er een en ander veranderd sinds de nieuwe boekhoudkundige regels rond erfpacht (of minstens de nieuwe interpretatie van de bestaande regels door de CBN). Voor de erfpacht and lease back lijkt te kunnen worden teruggevallen op de boekhoudkundige en fiscale rulings. Voor de erfpacht and rent back (de met voorsprong meest populaire vorm van de twee), is er opnieuw die grote onzekerheid. Zodoende gaat men hier best niet te licht mee om en laat men dit vakkundig boekhoudkundig en fiscaal screenen. Een misstap leidt mogelijk tot een grote fiscale kost en doorkruist het hele voornemen van herfinanciering.


Btw

De centrale vraag is hier of het gaat om een btw-nieuw of een btw-oud gebouw. Bij herfinanciering zal het meestal om het laatste gaan. In dergelijk geval is het zeker op te letten met eventuele btw-herzieningen.


Registratierechten

Indien het geen btw-nieuw gebouw betreft en de erfpacht dus niet onder btw kan worden gevestigd, zullen 2,00% registratierechten verschuldigd zijn op de nominale som van de canons. Indien dit onder btw kan worden gevestigd, zal enkel het vast recht verschuldigd zijn.
 

Schrijf u in op onze nieuwsbrief

Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!