Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
In een vorige nieuwsbrief betrof het de sterke stijging van de registratierechten bij de aankoop van een eigen woning als zelfstandige als u die woning samen aankoopt met uw vennootschap (bijvoorbeeld voor het vruchtgebruik op het beroepsgedeelte).
De parlementaire voorbereiding bevatte wel een zinssnede die de pil mogelijk behoorlijk kon verzachten. Indien het onroerend goed opgedeeld is in “juridische separate delen”, dan zou op het aparte deel dat alleen met natuurlijke personen wordt gekocht alsnog het 2,00%-tarief kunnen genoten worden.
De vraag was wat met juridisch separate delen wordt bedoeld. De eerste gedachten gingen van meet af aan uit naar kadastrale opdelingen, zij het dat het vage zinnetje uit de parlementaire voorbereiding misschien wel een te smalle basis was om een ganse vormgeving op uit te bouwen (met als risico een extra 10,00% heffing op de private delen).
Om rechtszekerheid te scheppen kondigden wij aan dat wij de problematiek rond het verlaagd tarief van 2% bij gemengde aankopen zouden voorleggen aan de bevoegde minister. Intussen is deze vraag beantwoord (maar nog niet gepubliceerd (Vraag 135 van de heer Peter Van Rompuy)).
Dat antwoord brengt duidelijkheid. En belangrijker nog: het bevestigt uitdrukkelijk de piste die eerder theoretisch was geschetst.
Wat bevestigt de minister?
De minister herhaalt vooreerst het nieuwe uitgangspunt: voor aankopen gesloten vanaf 1 januari 2026 is het verlaagd tarief exclusief voorbehouden voor natuurlijke personen. Zodra een rechtspersoon medeverkrijger is, kan het gunsttarief niet meer worden toegepast.
Maar vervolgens volgt de cruciale verduidelijking.
Wanneer er sprake is van meerdere juridisch afgebakende delen, waarbij een natuurlijke persoon een bepaald onroerend goed aankoopt en een rechtspersoon een ander juridisch afgebakend onroerend goed, dan kan de aankoop door de natuurlijke persoon wél genieten van het verlaagd tarief – uiteraard mits aan de overige voorwaarden voldaan is. Idem dito bij mengvormen met vruchtgebruik.
Met andere woorden: het alles-of-niets-karakter geldt enkel bij één en hetzelfde juridisch goed in onverdeeldheid. Niet bij afzonderlijke, juridisch opgesplitste delen.
Juridisch afgebakend betekent: écht opgesplitst
Er moet een opsplitsing zijn via een basisakte of via een plan van afbakening met voorafgaande nieuwe perceelsidentificatie, en dit alles moet in de notariële akte worden vermeld.
Een loutere prijsopsplitsing in de akte volstaat uitdrukkelijk niet.
Wie denkt dit achteraf te kunnen corrigeren via een loutere cijfermatige verdeling, komt bedrogen uit. De opsplitsing moet juridisch én kadastraal reëel zijn, en bovendien tijdig worden gerealiseerd.
Wat opent dit concreet in de praktijk?
Deze bevestiging maakt duidelijk dat het klassieke scenario niet dood is, maar verfijnd moet worden toegepast (zie hieronder voor de klassieke respectievelijk een inventievere aanpak voor die gevallen die er om vragen).
De tweedeling: privé- en beroepsgedeelte
Men kan het onroerend goed voorafgaandelijk opsplitsen in een puur privaat gedeelte, aangekocht door de natuurlijke persoon, en een puur beroepsgedeelte, waarop bijvoorbeeld de klassieke structuur wordt toegepast waarbij de vennootschap het vruchtgebruik verwerft en de natuurlijke persoon de blote eigendom.
Indien deze delen juridisch correct zijn afgebakend, dan kan het privégedeelte genieten van 2%, terwijl het beroepsgedeelte aan 12% wordt belast (zowel voor het vruchtgebruik als de blote eigendom).
Een stap verder: drie kavels als financieringsinstrument
In sommige dossiers volstaat een loutere opsplitsing in twee delen niet om het financiële plaatje rond te krijgen.
Wanneer het vruchtgebruik enkel op het strikt beroepsmatige gedeelte wordt gevestigd, kan de financiële participatie van de vennootschap te beperkt zijn om het totale project te dragen. Omgekeerd kan een vruchtgebruik op de volledige woning als te ingrijpend worden ervaren.
Men kan werken met drie juridisch afgebakende delen: een puur privaat gedeelte (2%), een puur beroepsgedeelte met vruchtgebruik door de vennootschap (12%), en een bijkomend privaat gedeelte dat door de vennootschap wordt aangekocht (eventueel enkel voor het vruchtgebruik) en ter beschikking wordt gesteld via huur of voordeel van alle aard (uiteraard dan ook wel aan 12,00% aan te kopen).
Op die manier kan de vennootschap op een legitieme wijze meer investeren zodat de financiering van het totaalproject werkbaar blijft, zonder het 2%-tarief op (het grootste deel van) het zuivere privégedeelte te verliezen.
Let op de timing: het belastbaar feit komt sneller dan men denkt
De juridische afbakening moet gerealiseerd zijn vóór het belastbaar feit.
In de praktijk kan het belastbaar feit zich reeds manifesteren bij een compromis of een tegengetekende aankoopbelofte. Een te late opsplitsing is geen detailfout, maar een onomkeerbaar tariefverlies. Desgevallend kan de eerste overeenkomst misschien wel nog ontbonden worden alvorens een nieuwe overeenkomst – na kadastrale opsplitsing – te sluiten, maar het is beter om vooruit te denken. We verwijzen daarvoor naar de eerdere nieuwsbrief.
Besluit
Het antwoord op de parlementaire vraag bevestigt ondubbelzinnig dat een voorafgaande en correcte juridische opsplitsing de sleutel vormt om het 2%-tarief voor het zuiver privégedeelte te vrijwaren.
De verhoging is niet volledig weg, maar het doemscenario waarbij het volledige project automatisch aan 12% zou worden belast zodra een vennootschap betrokken is, kan mits correcte structurering worden vermeden.
Wie vooruitdenkt, juridisch afbakent en tijdig handelt, beschikt vandaag over een door de minister bevestigd kader om gemengde vastgoedprojecten werkbaar te structureren.
Seminarie vruchtgebruik
Volgende week dinsdag (10 maart 2026 – 12.30u-14.30u) geeft Robin Messiaen toevallig een webinar over vruchtgebruik en de stand van zaken anno 2026. Dit en andere boeiende topics komen daarbij aan bod. Interesse? Schrijf u dan zeker in via deze link van LegalNews – Legal Learning.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.