Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
Nieuwe Vlaamse wetgeving staat in de steigers. Er is ook een belangrijk aspect voor de wereld van de vastgoedfiscaliteit, meer bepaald dat segment waarbij men ook gebruik maakt van vennootschappen. De Vlaamse Overheid is voornemens om het verlaagde tarief van 2,00% bij de aankoop van de enige en eigen woning alleen nog te voorzien als alleen natuurlijke personen het onroerend goed aankopen. Het klassiek geval waarbij een zelfstandige het onroerend goed (vaak beperkt tot het beroepsgedeelte, waarbij het private gedeelte volledig privaat wordt gekocht) koopt in vruchtgebruik (vennootschap) en blote eigendom (privé) zou aldus volledig uit de boot vallen voor het 2,00%-tarief. Dit geldt voor alle duidelijkheid niet alleen voor de vennootschap (dit was op vandaag al het geval) maar ook voor de natuurlijke persoon.
De eerste intuïtieve vraag die naar boven komt is dan of deze transactie sowieso veel duurder zal worden dan wel volledig aan de kant zal geschoven worden in de praktijk. Zeker indien het vruchtgebruik zou beperkt worden tot het beroepsgedeelte, is de belastingverhoging dermate groot dat dit schema niet meer haalbaar lijkt.
Evenwel lijkt dit een storm in een glas water aangezien er mogelijk evidente oplossingen zijn en in de Memorie van Toelichting zelfs reeds een oplossing lijkt naar voor te worden geschoven. Heel belangrijk zal het daar wel zijn om praktisch ingesteld te zijn om de impact effectief enorm te kunnen beperken. Wie niet 100,00% bij de les is, zal de gevolgen snel voelen.
Waarom vruchtgebruik?
Vruchtgebruiken worden heel vaak toegepast in de vastgoedwereld en dit kan voor verschillende panden zijn. In deze nieuwsbrief gaat het niet over vruchtgebruiken op professionele gebouwen maar wel over vruchtgebruiken op gezinswoningen die deels ook beroepsmatig worden gebruikt. We denken daarbij vooral aan het klassieke geval waarbij het in wezen de gezinswoning is van de bestuurder van de vennootschap maar deze (= diens vennootschap) ook een deel van het pand beroepsmatig betrekt.
Indien het onroerend goed volledig in vruchtgebruik wordt genomen, dus zowel voor het beroepsmatig als voor het private deel, dan moet voor het private deel wel een huur of een voordeel van alle aard worden aangerekend. Het is dus niet allemaal goud wat blinkt. In geval van een vruchtgebruik op het beroepsgedeelte, is er daar geen keerzijde van de medaille. De vennootschap mag volledig investeren in het vruchtgebruik, mag er volledig op afschrijven en er is geen weerbots naar de blote eigenaar toe.
Indien men ook investeert in het private gedeelte als vennootschap voor wat het vruchtgebruik betreft, dan is dat door de band genomen niet meteen om een fiscaal voordeel te behalen. Aan de ene kant staan er dus weliswaar extra fiscale aftrekken op het menu (afschrijvingen en intresten) maar aan de andere kant moet een huur worden aangerekend aan de bewoner of moet een voordeel van alle aard worden belast in hoofde van de bestuurder van de vennootschap, zodat het voordeel zowat uitgewist wordt door het nadeel.
De tip is dan ook altijd om het private gedeelte privaat te betalen als dat financieel binnen de mogelijkheden ligt. Er gaat toch geen enkel fiscaal voordeel gepaard met de investering van de vennootschap in het privégedeelte en het kan alleen maar onnodig fiscaal-emotioneel stof doen opwaaien. Indien het dus niet strikt noodzakelijk is om de financiële cirkel rond te krijgen, is het ook beter om dat private deel meteen ook privé te betalen.
De alerte lezer merkt allicht tussen de lijnen op dat een vruchtgebruik op de totaliteit van het onroerend goed (of een tussenslag, maar daar gaan we in deze nieuwsbrief even niet op in, voor meer informatie kan u altijd terecht bij ons kantoor) soms wel nodig is als blijkt dat het anders financieel niet volledig rond kan draaien. Als kantoor zijn we daar helemaal niet tegen en zelfs voor, zij het dat men er zich van bewust moet zijn dat men het niet doet omwille van fiscale optimalisatie maar enkel in het kader van de financiële haalbaarheid.
Indien het wel mogelijk is om het private gedeelte met private middelen te betalen, dan moet enkel geïnvesteerd worden in het beroepsgedeelte door de vennootschap. Indien dat met vruchtgebruik gebeurt (om privaat na afloop zonder vergoeding of belasting volledig eigenaar te worden) dan is dat in wezen een no-brainer in het huidig fiscaal recht. Immers is het praktisch veel handiger dan pakweg privaat kopen en verhuren, omdat er een financiering kan genomen worden rechtstreeks in hoofde van de vennootschap (= aan de bron van de cashflow) en ook omdat een private verhuur zeer zwaar wordt belast bij de verhuurder.
Registratierechten “oude stijl”
Indien de woning die gekocht wordt in hoofdzaak een gezinswoning is, dan kan men in beginsel, mits ook alle andere voorwaarden zijn vervuld, integraal genieten van het 2,00%-tarief. Voor de goede orde is dit tarief enkel weggelegd voor natuurlijke personen en niet voor vennootschappen. Indien bijvoorbeeld de vennootschap tussenkomt als vruchtgebruiker voor het beroepsgedeelte (in geval van een aankoop in onverdeeldheid), dan kan de private persoon het tarief van 2,00% genieten op het gedeelte dat in volle eigendom wordt gekocht maar ook op het gedeelte in blote eigendom. De vennootschap betaalt uiteraard altijd 12,00%.
Op te passen is het wel met beroepsruimtes die qua look and feel geen polyvalente ruimtes zijn die toevallig beroepsmatig worden gebruikt maar die echt een beroepsmatig karakter uitademen. Dit deel wordt immers altijd aan 12,00% belast, hoe klein of hoe groot het ook is en ongeacht wie de koper ervan is (dus ook in hoofde van de natuurlijke personen kan het 2,00%-tarief hier een stuk vervallen).
Nakende wetgeving: alles of niets: een fiscaal dilemma!
In de komende wetgeving wordt verduidelijkt dat, om het 2,00%-tarief te kunnen blijven genieten in de toekomst, alle kopers natuurlijke personen moeten zijn. Van zodra één van de kopers een vennootschap is, op welke wijze of in welke hoedanigheid ook, dan vervalt het voordeeltarief van 2,00% voor iedereen! In zijn meest draconische voorstelling gaat het dus om een aankoop in onverdeeldheid waarbij de private personen 99,00% kopen en de vennootschap 1,00% volle eigendom: dan verliezen de natuurlijke personen het voordeeltarief van 2,00% volledig.
Het gaat aldus om een fikse verhoging voor die mensen die in de concrete casus verzeild raken. Voor de filosofie wordt verwezen naar de onderstaande tekst van een parlementaire voorbereiding.
Artikel 33
Door het decreet van 18 mei 2018 werd het Vlaams verkooprecht grondig hervormd. Deze hervorming had als doel het verkooprecht te vereenvoudigen, onder andere door de bestaande gunstregimes zoals het klein beschrijf en diverse abattementen te vervangen door één verlaagd tarief van 7% voor de aankoop van een gezinswoning. Dit tarief werd stapsgewijs verder verlaagd:
• Tot 6% via het programmadecreet van 20 december 2019
• Tot 3% via het programmadecreet van 23 december 2021
• En uiteindelijk tot 2% via het programmadecreet van 20 december 2024.
Met dit gunsttarief wordt een extra stimulans geboden aan kandidaat-kopers die een eerste enige eigen woning wensen aan te kopen. Een eigen woning bezitten is een krachtige bescherming tegen armoede. Het stimuleren van eigenaarschap is dan ook essentieel, en we moeten ervoor zorgen dat dit haalbaar en toegankelijk Pagina 25 van 98 blijft voor zowel de huidige als toekomstige generaties in Vlaanderen. Om deze doelstelling maximaal te realiseren en de Vlaamse middelen efficiënt in te zetten, worden de voorwaarden voor het verlaagd tarief bij de aankoop van een gezinswoning verder verfijnd. Het gewoon tarief (12%) blijft van toepassing op de aankoop van een tweede woning, bouwgrond en niet-residentieel vastgoed.
Door de vereiste dat uitsluitend natuurlijke personen een woning mogen verwerven, wordt het 2%-tarief gereserveerd voor de particuliere woningaankoop. Het verlaagd tarief is bedoeld om de toegang tot de woningmarkt te vergemakkelijken voor natuurlijke personen, vooral jonge gezinnen. De toepassing van het verlaagd tarief vereist dat het moet gaan om de aankoop van een woning. Beroepsmatige aankopen zijn uitgesloten van het verlaagd tarief. Deze voorwaarde wordt verder verfijnd waardoor ook alle aankopen waarbij een rechtspersoon mede-verkrijger is, onder het algemeen verkooprecht van 12% vallen. Ter illustratie, als natuurlijk persoon A en vennootschap X elk 50% volle eigendom van een woning kopen, valt zowel de aankoop van A als van X onder het algemeen tarief van 12%. Dit geldt uiteraard niet voor separate aankopen van juridisch afgebakende delen. (eigen onderlijning).
De vraag stelt zich aldus wat er praktisch zal gebeuren. Zal het zo zijn dat de vruchtgebruik-adepten daar in de toekomst toch nog mee zullen doorgaan maar alleen veel meer registratierechten zullen betalen? Voor de goede orde moet aangestipt worden dat het in sommige gevallen wel een zeer groot nadeel kan vormen. Laat ons bijvoorbeeld even kijken naar de situatie waarbij de vennootschap enkel tussenkomt voor het vruchtgebruik op het beroepsgedeelte. Zowel op de blote eigendom van het beroepsgedeelte als op de volle eigendom van het privaatgedeelte explodeert het tarief van 2,00% naar 12,00%. Indien het beroepsgebruik bijvoorbeeld 15,00% bedraagt van de totale woning, dan moet u er geen rekenmachine bijhalen om te zien dat de nakende tarieven een volledige kentering vormen ten opzichte van het heden.
Een andere verwachting zou kunnen zijn dat het werken met vruchtgebruik volledig links wordt gelaten. Maar voor alle duidelijkheid is dat niet de inschatting van de wetgever zelf, aangezien die er van uitgaat dat er toch beduidend minder aankopen zullen zijn aan het 2,00%-tarief. Indien men daarentegen “geforceerd” wordt om alles privaat te kopen zonder tussenkomst van de vennootschap, dan wint de Vlaamse schatkist daar geen eurocent bij. Integendeel, de vruchtgebruiker, als sponsor van 12,00%, verdwijnt en maakt plaats voor de private persoon die koopt aan 2,00%. De Vlaamse inkomsten zouden dan dalen in plaats van stijgen, wat net niet de bedoeling is.
Rolt Vlaanderen zelf de loper uit voor kadastrale opdeling?
Opmerkelijk is de onderlijnde zin die hierboven reeds werd aangehaald: Dit geldt uiteraard niet voor separate aankopen van juridisch afgebakende delen.
Het is pure fiscale intuïtie om bij elke nadelige wetswijziging de vraag te stellen wat men kan doen (= hoe men zijn gedrag kan aanpassen) om toch zo min mogelijk schade te ondervinden van de nieuwe regel. Indien het vruchtgebruik wordt gevestigd op het volledige pand, dan bedraagt het tarief voor de vennootschap voor het vruchtgebruik (doorgaans de hoofdmoot van de investering) 12,00% onder de huidige wetgeving zodat er op dat vlak niet veel verandert. Voor de blote eigendom gaat het tarief daarmee wel stijgen van 2,00% naar 12,00%. Dit is aldus een zware of zure dobber. De vraag is echter of in die situaties, waar men al om financiële redenen moest kiezen voor een vruchtgebruik op het volledig pand, er veel speelruimte bestaat om het geweer van schouder te veranderen. Een case by case benadering zal nodig zijn om dit uit te maken. Om die reden wordt hier voorlopig verder niet op ingegaan.
Veel funester voelt het echter aan bij die onroerende goederen waar de vennootschap enkel als vruchtgebruiker zou tussenkomen voor het beroepsgedeelte. Zoals aangehaald wordt niet alleen het tarief voor de blote eigendom vermenigvuldigd met 6, maar ook het tarief voor de volle eigendom van het private gedeelte, die, anders dan in de vorige alinea, de hoofdmoot uitmaakt van de aankoop. De eerste reflex die menige practicus zal hebben, zal allicht zijn om het pand kadastraal op te splitsen in een beroepsmatig en een privaat gedeelte, zodat de vennootschap enkel tussenkomt in het beroepsgedeelte (met een apart kadastraal nummer). Enkel voor de blote eigendom (op het beroepsgedeelte, dus dubbel beperkt) zou het tarief dan stijgen van 2,00% naar 12,00%. Het tarief van het privaat gedeelte, dat volledig door natuurlijke personen wordt gekocht in dit voorbeeld, zou dan onaangeroerd blijven.
Dit lijkt ook de teneur te zijn van de parlementaire voorbereiding. Om misvattingen te vermijden zullen we dit ook nog even proberen voor te leggen aan de betrokken normsteller.
Het heeft er alle of toch minstens veel schijn van dat hiermee het probleem grotendeels zal worden ingedekt, waarbij dit ook nog de minst slechtste oplossing is voor de Vlaamse schatkist zelf. Immers, indien het vruchtgebruik niet zou worden toegepast, zou op de ganse aankoop 2,00% worden genoten (= daling van de inkomsten). Indien het op officiële wijze opgedeeld wordt in een beroeps- en een privaatgedeelte, dan “vangt” de Vlaamse schatkist tenminste 12,00% in plaats van 2,00% op het beroepsgedeelte. Dit is een vooruitgang voor de begroting, terwijl het in het andere geval eerder een stap achteruit zou zijn qua inkomsten.
Belangrijk is wel dat zo een kadastrale opsplitsing niet zomaar tussen de soep en de patatten kan gebeuren. Bijkomend moet men er aandachtig voor zijn dat dit vooral een kwestie is van de koper, terwijl deze opsplitsing moet gebeurd zijn tegen de datum van het belastbaar feit. De meeste mensen zouden in eerste instantie denken aan de notariële akte, terwijl dit punt zich ook veel vroeger kan aanbieden, bijvoorbeeld bij de compromis, de tegen getekende aankoopbelofte, etc. Gekend is het fenomeen waarbij men als koper de handen nog wat vrij wil houden bij de uiteindelijke keuze van de koper. Dit vergt ook wat contractuele voorzienigheid om als koper volledige controle te hebben, zonder inmenging van de verkoper. Analoog zal moeten worden geredeneerd voor deze prekadastratie, waarbij in stappen vooruit wordt geredeneerd teneinde te vermijden dat het 12,00%-tarief onomkeerbaar is.
Er kan niet genoeg benadrukt worden dat dit een technischer analyse is dan het lijkt. Te veel naïviteit of optimisme zal gegarandeerd uitmonden in een brokkenparcours. Het zal noodzakelijk zijn om zich als koper adequaat te laten bijstaan nog voor een bod wordt uitgebracht.
De voorlopige theoretische boodschap is dus dat de belasting wat hoger zal worden maar dat het allicht nog verteerbaar is. De praktische boodschap is wel dat, om dit verteerbaar te houden, het kopje er zal moeten bij gehouden worden van zodra het eerste akkoord op papier wordt gezet en dat de nodige stappen moeten worden ondernomen om tegen de aktedatum alles in kannen en kruiken te hebben.
Trouw aan de Grondwet
De Grondwet houdt onder meer een verbod van discriminatie in. Een discriminatie is de ongelijke behandeling van situaties die in wezen gelijk of gelijkaardig zijn.
Daarbij is de doelstelling van de wet heel belangrijk. Met name is het de vraag wat de wetgever probeert te beogen en of iedereen daarbij gelijk wordt behandeld. Met andere woorden, zijn er geen mensen die conform de geest van de wet ook aan boord moeten worden gehesen maar die in feite (of beter gezegd in rechte) uit de boot vallen?
De doelstelling van de wet is dat iedereen de kans moet krijgen om een eigen woning te verwerven als ultiem wapen in de strijd tegen armoede. Men mikt daarmee uitsluitend op natuurlijke personen en vooral jonge gezinnen (ook al bevat de wet geen leeftijdsgrens). Om die reden is het reeds van oudsher zo dat een vennootschap nooit van het verlaagd tarief kan genieten maar dit wordt nu dus uitgebreid tot alle medekopers indien één van hen een vennootschap is.
Zoals gezegd is er discriminatie als gelijke situaties ongelijk worden behandeld. We geven daarbij een voorbeeldje om het allemaal niet te theoretisch te houden. Stel dat een jong echtpaar bestaat uit twee werknemers van 30 jaar met twee kinderen. Dit is het schoolvoorbeeld van de doelgroep die positief geviseerd wordt door het decreet en die moet kunnen genieten van het verlaagd tarief van 2,00% registratierechten. Stel dat we spreken over hetzelfde koppel, allebei dertigers met twee kinderen, waarbij één van hen werknemer is en de ander een zelfstandig IT-er die werkt middels een vennootschap en dat grotendeels van thuis uit. Om een lang verhaal kort te maken zal het naar de huidige maatstaven sterk aanbevolen zijn om de vennootschap in de aankoop minstens te laten participeren ten belope van het vruchtgebruik van het beroepsgedeelte. Het gevolg zou in de nieuwe regeling zijn dat elke koper, ook de natuurlijke personen, het normale tarief van 12,00% moeten betalen en het verlaagd tarief van 2,00% verliezen. De vraag moet evenwel gesteld worden of dit koppel niet evenzeer gestimuleerd moet worden om een eigen woning te krijgen in de strijd tegen armoede. Het is dan ook zeer de vraag of dit geen geval van discriminatie is.
Een tweede geval kunnen we nog scherper formuleren en zo kunnen er nog worden bedacht. In het eerste geval spreken we van hetzelfde koppel waarbij één van de partners werknemer is en de tweede zelfstandig IT-er. Ze zijn opnieuw allebei 30 jaar en trotse ouders van twee schatten van kindjes. De IT-er werkt zelfstandig middels een éénmanszaak, doet dat uitsluitend van thuis uit, richt daar haar/zijn kantoor in en brengt deze kosten in in de éénmanszaak. In het concrete geval is het zo dat het beroepsgedeelte kleiner is dan het privaat gedeelte en dat het beroepsgedeelte evenmin qua look and feel een professionele ruimte is. In dit concrete geval zal men nog steeds volledig kunnen genieten van het 2,00%-tarief. Er koopt namelijk geen vennootschap mee. Teruggrijpend naar het eerdere voorbeeld waarbij de IT-er wel met een vennootschap werkt, zou daarbij, in de nieuwe regels, het tarief over de ganse lijn 12,00% zijn. Met andere woorden, de keuze om professioneel al of niet te werken met een vennootschap doet extremen ontstaan inzake het toepasselijk tarief, met name 2,00% of 12,00% en dat vooral voor elke koper. De vraag is of een dergelijke discriminatie houdbaar is. Dit lijkt helemaal niet het geval. Het zijn ook geen marginale uitzonderingsgevallen waar een wetgever geen rekening mee kan houden. Ook hier is het de vraag, nog scherper dan voorheen, of de beide koppels (eenmanszaak versus vennootschap) die ten voeten uit beantwoorden aan het ideaalbeeld van de doelgroep die moet gestimuleerd worden, niet evenveel moeten gestimuleerd worden.
Met de oplossing van de voorafgaandelijke kadastrale opdeling lijkt de lont evenwel uit het discriminatie-kruitvat te worden gehaald (al blijft de koper met de eenmanszaak er beter uitkomen, zij het dat men zich wel onverwacht een hoop rechtsonzekerheid op de hals haalt bij een eventuele latere switch naar een vennootschap – meer toelichting kan verkregen worden indien gewenst).
Besluit
In elk geval staat er een verhoging inzake registratierechten op stapel voor de aankoop van de gezinswoning voor wie dit ook met een vennootschap wenst te doen.
De eerste aanblik is vrij draconisch en lijkt zelfstandige kopers met een vennootschap voor het dilemma te plaatsen: kiezen we voor een kostenrationalisatie op het vlak van de directe belastingen (beroepskosten effectief in kosten nemen) of kiezen we voor het verlaagd tarief inzake de registratierechten?
Echter lijkt de overheid zelf reeds de rode loper uit te rollen. Een voorafgaandelijke kadastrale opdeling in een beroeps- en privaatgedeelte zou naar alle waarschijnlijkheid het grootste deel van het probleem kunnen oplossen.
Er zal aldus nog altijd een beperkte verhoging van de belastingen zijn, zij het dat het begrotingsklimaat van die aard is dat we waarschijnlijk met zijn allen een duit in het zakje moeten doen. De verhoging zal ook nog verteerbaar zijn en niet opwegen tegen de voordelen.
Los van dit alles stellen zich wel verschillende vragen inzake de grondwettelijkheid. De verdienste van het ontwerp van decreet is dat men de moeite neemt om alles goed toe te lichten, zij het dat de vraag kan gesteld worden of men wel voldoende consistent is in het beschermen van die doelgroepen die men net wenst te stimuleren. De zelfstandigen zijn immers, voor zover zij werken met een vennootschap, de risee, terwijl zij even hard nood hebben aan een eigen woning in de strijd tegen armoede. Maar de druk verdwijnt allicht vrij snel van de ketel met de voorgestelde oplossing van de voorafgaandelijke kadastrale opdeling.
Wenst u van deze materie op de hoogte gehouden te worden, laat dit dan zeker weten via robin.messiaen@spartax.be. We leggen een adressenlijst aan van de mensen die hier expliciet aandacht voor hebben en op de hoogte willen worden gehouden. Van zodra nieuwe informatie ons bereikt, kunnen we u dit dan ook op gepaste manier doorgeven zonder dat hier enige kosten worden voor aangerekend.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.