Deze nieuwsbrief gaat over een herwerking van het befaamde standpunt 18052: “ontbinding-vereffening van een BV”.

De laatste versie van dit standpunt deed veel stof opwaaien. Daarbij werd onder meer gesteld dat het einde van een vruchtgebruik, ingeval de vruchtgebruiker-vennootschap wordt ontbonden, kwalificeert als een verkrijging in de zin van art. 2.9.1.0.4. VCF. Dit betekent dat dit in principe een belastbare “uitbreng” is. Enig soelaas werd schijnbaar wel geboden door de stelling dat de belastbare grondslag gelijk zou zijn aan nul, waardoor alsnog enkel het vast recht zou verschuldigd zijn (in eerdere nieuwsbrieven kan u daar uit de kluiten gewassen bedenkingen over lezen).

Ondertussen is het standpunt maar liefst aan zijn zevende versie toe (nieuwste publicatie 03.11.2025)!

Dit standpunt en de uitbrengregels in het bijzonder lijken wel een eindeloze feuilleton met navenant plezier voor de vakidioot. Deze nieuwsbrief is heet van de naald en bijgevolg slechts een eerste verkenning. Verdere interpretaties en ontwikkelingen zullen ongetwijfeld nog volgen.

Nieuwe Vlaamse wetgeving staat in de steigers. Er is ook een belangrijk aspect voor de wereld van de vastgoedfiscaliteit, meer bepaald dat segment waarbij men ook gebruik maakt van vennootschappen. De Vlaamse Overheid is voornemens om het verlaagde tarief van 2,00% bij de aankoop van de enige en eigen woning alleen nog te voorzien als alleen natuurlijke personen het onroerend goed aankopen. Het klassiek geval waarbij een zelfstandige het onroerend goed (vaak beperkt tot het beroepsgedeelte, waarbij het private gedeelte volledig privaat wordt gekocht) koopt in vruchtgebruik (vennootschap) en blote eigendom (privé) zou aldus volledig uit de boot vallen voor het 2,00%-tarief. Dit geldt voor alle duidelijkheid niet alleen voor de vennootschap (dit was op vandaag al het geval) maar ook voor de natuurlijke persoon.
De eerste intuïtieve vraag die naar boven komt is dan of deze transactie sowieso veel duurder zal worden dan wel volledig aan de kant zal geschoven worden in de praktijk. Zeker indien het vruchtgebruik zou beperkt worden tot het beroepsgedeelte, is de belastingverhoging dermate groot dat dit schema niet meer haalbaar lijkt.
Evenwel lijkt dit een storm in een glas water aangezien er mogelijk evidente oplossingen zijn en in de Memorie van Toelichting zelfs reeds een oplossing lijkt naar voor te worden geschoven. Heel belangrijk zal het daar wel zijn om praktisch ingesteld te zijn om de impact effectief enorm te kunnen beperken. Wie niet 100,00% bij de les is, zal de gevolgen snel voelen.
 

De btw die een belastingplichtige op zogenaamde bedrijfsmiddelen in aftrek heeft genomen, is niet meteen definitief verworven. Indien het gebruik ervan binnen een bepaalde termijn wijzigt, waardoor het zijn status als "bedrijfsmiddel" verliest, moet de in aftrek genomen btw worden herzien en concreet worden teruggestort ten belope van de nog lopende herzieningstermijn.

Wat in Belgische btw-context als bedrijfsmiddel moet worden beschouwd, is uitgewerkt door de fiscale wetgever en de btw-administratie. In principe zijn bedrijfsmiddelen lichamelijke roerende goederen (machines, materiaal, gebouwen,...), al komen ook diensten in aanmerking die bestemd zijn om op duurzame wijze te worden gebruikt als werkinstrument en exploitatiemiddel.

Op dergelijke bedrijfsmiddelen is in principe een herzieningstermijn van 5 jaar van toepassing, al bedraagt die 15 jaar voor zogenaamde "onroerende bedrijfsmiddelen".

Concreet komt enkel de btw geheven op de oprichting of de verkrijging van een "nieuw" gebouw (dat met btw kan worden verkocht) in aanmerking voor de 15-jarige herzieningstermijn, al geldt die, volgens de btw-administratie ook voor btw geheven op omvorming- of verbeteringswerken die in feite tot een nieuw gebouw leiden, de beruchte "vernieuwbouw".

Btw die werd geheven op renovatiewerken die niet tot een nieuw gebouw leiden, komt volgens de btw-administratie dus niet in aanmerking voor de 15-jarige herzieningstermijn.

Pro memorie: in de meeste gevallen is men als belastingplichtige uiteraard gediend met een zo kort mogelijke herzieningstermijn. De btw-aftrek is dan immers sneller definitief verworven. Op dat principe geldt wel één belangrijke uitzondering: indien het btw-statuut verandert en men als vrijgestelde btw-plichtige op een gegeven moment toch btw-plichtig wordt, zoals gebeurd is met advocaten op 1.1.2014, kan men de historisch betaalde btw op (onroerende) bedrijfsmiddelen binnen de herzieningstermijn alsnog in aftrek nemen. In dat geval is men natuurlijk gebaat bij een zo lang mogelijke herzieningstermijn. Net daarover gaat de casus die werd voorgelegd aan het Hof van Justitie (arrest van 12 september 2024, C-243/23, Drebers/L BV).

Een nieuw vonnis (Rb. Oost-Vlaanderen (afd. Gent) (burg.) (6e k.) nr. 23/1024/A, 17 februari 2025 (rolnr : 23/1024/A) omtrent de registratierechten bij vervroegde stopzetting van opstal prikkelt de verbeelding. Frappant in deze is dat het gaat om een ogenschijnlijk banaal of alledaags geval. Meer bepaald is een opstalrecht gevestigd waarbij was voorzien dat de opstalgever de mogelijkheid heeft (ontbindend beding) om de opstalovereenkomst te beëindigen in geval van het faillissement van de opstalhouder. Zo geschiedde ook in deze casus, waarbij, zoals contractueel was voorzien (al kan daar nog een aardig boompje over opgezet worden), een vergoeding is betaald voor de natrekking.

De vraag stelde zich hierbij of op deze vergoeding het verkooprecht moest worden geheven. Vlabel was van oordeel dat dit deels (jawel, u leest het goed) het geval was. De belastingplichtige was het daar niet mee eens en haalt zijn gram bij de rechtbank van eerste aanleg.

Het bijzondere aan deze casus is dat het aan de ene kant alledaags is, terwijl het op het vlak van de registratierechten een zeer complexe materie blijkt, waarbij de redenering van de rechtbank dan ook nog eens voor kritiek vatbaar is. Met andere woorden, er waren standpunten zat in deze casus maar geen enkel standpunt sloeg de nagel volledig op de kop.

Duikt u hierna mee in deze wondere wereld van complexiteit. Echter moet men zich daarbij de vraag stellen of deze complexiteit niet aan banden moet worden gelegd. Zoals gezegd is het op zich geen al te speciaal feitenmateriaal, terwijl de meningen dienaangaande zeer sterk uit elkaar lopen. Dit komt de rechtszekerheid helemaal niet ten goede. Enige bezinning dringt zich dan misschien ook wel op.

Zoals geweten heeft ons kantoor reeds vroeger reclame gemaakt, zij het met veel zin voor nuance en terughoudendheid, voor de split sale erfpacht en tréfonds met verlaagde registratierechten (zie onze eerdere nieuwsbrief).

Deze nieuwsbrief komt terug op een geval (waar ons kantoor niets mee te maken heeft) waarin het voor de belastingplichtige minder goed is afgelopen (Vlabel - vonnis Rb. Gent dd. 06.12.2024 – 18/885/A).

Zaak is dus om beducht te blijven voor de gevaren van de techniek, zonder daarmee om te willen slaan in een algemene verkettering van deze split sale. In deze nieuwsbrief wordt het concrete geval besproken om er de nodige lessen uit te trekken (al was één en ander allicht wel voorzienbaar).

Eindelijk is het langverwachte arrest geveld door het Hof van Cassatie in verband met de verlenging van vruchtgebruik en de toepasselijkheid van de registratierechten. Het nieuws is positief (zoals verwacht) maar mogelijk zit er wel nog een adder onder het gras. De insteek van deze nieuwsbrief is toch wat nuance aan te brengen aan het goede nieuws, ook al blijft dit over de ganse lijn wel overwegend positief.

Normaal gezien wachten wij de publicatie van het arrest af alvorens het te becommentariëren zodat we toch zeker alle “ins and outs” van het arrest hebben gelezen. In deze spelen we iets sneller op de bal omdat Vlabel zelf het bericht gepubliceerd heeft en het ondertussen al gonst van het nieuwe gerucht. Om die reden schrijven we nu al de nieuwsbrief om wat te sensibiliseren, al is het nog wat met de handrem op.

De verloning in natura (van bedrijfsleiders) en de fiscaliteit, dat is steeds een verstandshuwelijk geweest. De basisregel is dat een dergelijk loon in natura wordt belast op basis van de werkelijke waarde ervan, tenzij de fiscale wetgever (meer bepaald de koning) een forfaitaire raming heeft voorzien. In dergelijk geval telt de forfaitaire raming. 
 
De fiscus heeft het daar weliswaar vaak moeilijk mee (vooral als het forfaitair voordeel lager ligt dan de werkelijke waarde van het voordeel). Zo kan bijvoorbeeld verwezen worden naar het recente vonnis van de Rechtbank van Oost-Vlaanderen van 24.12.2024, waarbij de fiscus wenste te belasten op de werkelijke waarde van het voordeel (althans in haar ogen begroot op de omvang van de uitgaven die de betaler van de vergoeding had moeten verrichten om dit voordeel te kunnen samenstellen) en niet op de forfaitaire waarde. De fiscus vangt echter steevast bot in een dergelijke situatie, aangezien de wet duidelijk is.
 
Ook de voordelen van alle aard voor gratis woonst of voor huisvesting bevinden zich al langer in het oog van de storm. In de mate het forfaitaire voordeel van alle aard lager ligt dan de werkelijke waarde ervan, wat voor veel onroerend goed in België het geval is, is het leuke fiscale spielerei. Als liberaal kan men dat uiteraard alleen maar toejuichen. Als modale burger kan men er niet om heen dat het verschil in begroting van dit voordeel uiteraard niet vol te houden is in een maatschappelijke context. Het staat dan ook reeds enige tijd in de sterren geschreven dat deze regelgeving op zijn laatste benen loopt en gedoemd is om gewijzigd te worden.
 
Uit het regeerakkoord blijkt dat de nieuwbakken regering op zijdelingse wijze dit probleem probeert te tackelen. De vraag is dan ook of dit een aardverschuiving teweegbrengt voor privé-vastgoed in vennootschappen, dan wel niet meer is dan een druppel in de emmer. In deze nieuwsbrief leest u er meer over.

Vastgoedfiscaliteit is niet alleen ons werk, maar ook onze passie. 
Vandaar dat we ons doelpubliek heel graag op de hoogte houden met allerhande nieuwtjes zoals nieuwsbrieven, seminaries en digitale videocontents met interessante weetjes omtrent vastgoedfiscaliteit.
 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Inleiding

Er is nieuwe rechtspraak (Rb. Antwerpen 28 juni 2024, nr. 22/4939/A) inzake de waardering van vruchtgebruik, meer bepaald omtrent de toepassing van de methode van de rulingcommissie, kortweg de methode DVB.

De rechtspraak aangaande de methode DVB is nog niet dik gezaaid, zij het dat er met dit dossier alweer een casus bijkomt, waarbij er zich wel een duidelijke lijn blijkt af te tekenen. De rechtbank is immers opnieuw in vrij algemene bewoordingen negatief omtrent de vermeende verplichte toepassing van de methode DVB.

Het verhaal is kenschetsend zijn voor de praktijk, waar men om de haverklap wordt geconfronteerd met ambtenaren die mordicus de methode van de rulingcommissie willen toepassen en van geen wijken of praten willen weten. Voor alle duidelijkheid mogen niet alle ambtenaren op een hoopje worden gegooid. Gelukkig zijn er ook ambtenaren die met openheid van geest meedenken en bereid zijn tot een rationeel debat. Echter zijn er nog te veel zaken waar dit niet mogelijk blijkt en het uitdraait op een robbertje David tegen Goliath.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding

In een recente federale ruling (nr. 2024.0393 dd. 25 juni 2024) heeft de rulingcommissie bevestigd dat ingeval van een partiële moeder-dochtersplitsing (situatie waarbij de moedervennootschap alle aandelen van de dochtervennootschap aanhoudt en er een afsplitsing gebeurt van de dochtervennootschap naar de moedervennootschap) met vastgoed, het uitbrengrecht niet van toepassing is en dat het vast recht wel van toepassing kan zijn.

De vraag is voorts of Vlabel op het Vlaamse niveau ook deze redenering zal volgen, aangezien het in deze mogelijk gaat om een clash tussen twee uitzonderingsbepalingen. Immers gelden de uitbrengregels als lex specialis tegenover de andere bepalingen. De inbrengregels (met inbegrip van fusies en splitsingen) zijn dan weer een andere uitzonderingsbepaling (lex specialis). De vraag is welke van beide voorrang heeft. De federale rulingcommissie is impliciet (dus zonder het uitdrukkelijk te zeggen) blijkbaar van oordeel dat de herstructureringsbepalingen (terecht) voorrang hebben op de uitbrengregels. De vraag is of Vlabel ook volgt.

In de traditie van deze nieuwsbrief, waarbij steevast wat dieper wordt gegraven, wordt ook nog even stilgestaan bij de zaken die niet aan bod komen in deze ruling. Het vast recht is immers geen verworvenheid, aangezien er speciale gevallen kunnen zijn waarbij het evenredig recht toch deels verschuldigd is of waarbij er interferentie is met btw-regels. Ook daarover wordt in deze nieuwsbrief nog even uitgebreid.