De krachtmeting tussen de belastingplichtigen en de Vlaamse belastingadministratie omtrent de verlenging van vruchtgebruik heeft vele jaren geduurd.
Met het Cassatiearrest van 24 januari 2025, waarin het Hof stelde dat de verlenging niet aan een evenredig verkooprecht is onderworpen, lijkt de strijd definitief in het voordeel van de belastingplichtige beslecht. Maar wat met de vroegere betalingen?
Spartax stond onlangs een cliënt bij in het succesvol terugvorderen van de betaalde verkooprechten, hoewel de termijn voor officieel bezwaar (3 maanden) tegen de aanslag al was verstreken.

De rechtspraak blijft ons eraan herinneren dat eenvoud in fiscale waardering (in dit geval van vruchtgebruik) vaak een schijnzekerheid is. Het recente vonnis van de rechtbank van Gent van 16 juni 2025 illustreert opnieuw hoe forfaitaire waarderingsregels — hoe aantrekkelijk ook op papier — in de praktijk keihard kunnen botsen met de realiteit. Waar de ene forfaitaire benadering ogenschijnlijk houvast biedt, wringt ze onvermijdelijk met een andere, met soms bijzonder wrange en moeilijk te verantwoorden gevolgen voor de belastingplichtige. Het spanningsveld dat daaruit ontstaat, beperkt zich bovendien niet tot de sfeer van de indirecte belastingen, maar werpt ook een lange schaduw over de directe fiscaliteit.

In een vorige nieuwsbrief betrof het de sterke stijging van de registratierechten bij de aankoop van een eigen woning als zelfstandige als u die woning samen aankoopt met uw vennootschap (bijvoorbeeld voor het vruchtgebruik op het beroepsgedeelte).

De parlementaire voorbereiding bevatte wel een zinssnede die de pil mogelijk behoorlijk kon verzachten. Indien het onroerend goed opgedeeld is in “juridische separate delen”, dan zou op het aparte deel dat alleen met natuurlijke personen wordt gekocht alsnog het 2,00%-tarief kunnen genoten worden.

De vraag was wat met juridisch separate delen wordt bedoeld. De eerste gedachten gingen van meet af aan uit naar kadastrale opdelingen, zij het dat het vage zinnetje uit de parlementaire voorbereiding misschien wel een te smalle basis was om een ganse vormgeving op uit te bouwen (met als risico een extra 10,00% heffing op de private delen).

Om rechtszekerheid te scheppen kondigden wij aan dat wij de problematiek rond het verlaagd tarief van 2% bij gemengde aankopen zouden voorleggen aan de bevoegde minister. Intussen is deze vraag beantwoord (maar nog niet gepubliceerd (Vraag 135 van de heer Peter Van Rompuy)).

Dat antwoord brengt duidelijkheid. En belangrijker nog: het bevestigt uitdrukkelijk de piste die eerder theoretisch was geschetst.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Vastgoedfiscaliteit is niet alleen ons werk, maar ook onze passie.
Vandaar dat we ons doelpubliek heel graag op de hoogte houden met allerhande nieuwtjes zoals nieuwsbrieven, seminaries en digitale videocontents met interessante weetjes omtrent vastgoedfiscaliteit.

In een eerdere nieuwsbrief stelden wij de vraag of de gespreide belasting van onroerende meerwaarden werkelijk zo eenduidig was als vaak wordt aangenomen, en of men in de praktijk niet al te lichtzinnig vertrekt van vormen en technieken, zonder voldoende oog te hebben voor de fijnere details als gewerkt wordt met tijdelijke zakelijke rechten.
Recente rulingprecedenten bevestigen intussen expliciet twee kernpunten die wij toen reeds aankondigden. Niet toevallig zijn dit net twee bijzonder pertinente punten voor de praktijk – met soms bijzonder zware fiscale gevolgen.

Deze nieuwsbrief gaat over een herwerking van het befaamde standpunt 18052: “ontbinding-vereffening van een BV”.

De laatste versie van dit standpunt deed veel stof opwaaien. Daarbij werd onder meer gesteld dat het einde van een vruchtgebruik, ingeval de vruchtgebruiker-vennootschap wordt ontbonden, kwalificeert als een verkrijging in de zin van art. 2.9.1.0.4. VCF. Dit betekent dat dit in principe een belastbare “uitbreng” is. Enig soelaas werd schijnbaar wel geboden door de stelling dat de belastbare grondslag gelijk zou zijn aan nul, waardoor alsnog enkel het vast recht zou verschuldigd zijn (in eerdere nieuwsbrieven kan u daar uit de kluiten gewassen bedenkingen over lezen).

Ondertussen is het standpunt maar liefst aan zijn zevende versie toe (nieuwste publicatie 03.11.2025)!

Dit standpunt en de uitbrengregels in het bijzonder lijken wel een eindeloze feuilleton met navenant plezier voor de vakidioot. Deze nieuwsbrief is heet van de naald en bijgevolg slechts een eerste verkenning. Verdere interpretaties en ontwikkelingen zullen ongetwijfeld nog volgen.

Nieuwe Vlaamse wetgeving staat in de steigers. Er is ook een belangrijk aspect voor de wereld van de vastgoedfiscaliteit, meer bepaald dat segment waarbij men ook gebruik maakt van vennootschappen. De Vlaamse Overheid is voornemens om het verlaagde tarief van 2,00% bij de aankoop van de enige en eigen woning alleen nog te voorzien als alleen natuurlijke personen het onroerend goed aankopen. Het klassiek geval waarbij een zelfstandige het onroerend goed (vaak beperkt tot het beroepsgedeelte, waarbij het private gedeelte volledig privaat wordt gekocht) koopt in vruchtgebruik (vennootschap) en blote eigendom (privé) zou aldus volledig uit de boot vallen voor het 2,00%-tarief. Dit geldt voor alle duidelijkheid niet alleen voor de vennootschap (dit was op vandaag al het geval) maar ook voor de natuurlijke persoon.
De eerste intuïtieve vraag die naar boven komt is dan of deze transactie sowieso veel duurder zal worden dan wel volledig aan de kant zal geschoven worden in de praktijk. Zeker indien het vruchtgebruik zou beperkt worden tot het beroepsgedeelte, is de belastingverhoging dermate groot dat dit schema niet meer haalbaar lijkt.
Evenwel lijkt dit een storm in een glas water aangezien er mogelijk evidente oplossingen zijn en in de Memorie van Toelichting zelfs reeds een oplossing lijkt naar voor te worden geschoven. Heel belangrijk zal het daar wel zijn om praktisch ingesteld te zijn om de impact effectief enorm te kunnen beperken. Wie niet 100,00% bij de les is, zal de gevolgen snel voelen.
 

De btw die een belastingplichtige op zogenaamde bedrijfsmiddelen in aftrek heeft genomen, is niet meteen definitief verworven. Indien het gebruik ervan binnen een bepaalde termijn wijzigt, waardoor het zijn status als "bedrijfsmiddel" verliest, moet de in aftrek genomen btw worden herzien en concreet worden teruggestort ten belope van de nog lopende herzieningstermijn.

Wat in Belgische btw-context als bedrijfsmiddel moet worden beschouwd, is uitgewerkt door de fiscale wetgever en de btw-administratie. In principe zijn bedrijfsmiddelen lichamelijke roerende goederen (machines, materiaal, gebouwen,...), al komen ook diensten in aanmerking die bestemd zijn om op duurzame wijze te worden gebruikt als werkinstrument en exploitatiemiddel.

Op dergelijke bedrijfsmiddelen is in principe een herzieningstermijn van 5 jaar van toepassing, al bedraagt die 15 jaar voor zogenaamde "onroerende bedrijfsmiddelen".

Concreet komt enkel de btw geheven op de oprichting of de verkrijging van een "nieuw" gebouw (dat met btw kan worden verkocht) in aanmerking voor de 15-jarige herzieningstermijn, al geldt die, volgens de btw-administratie ook voor btw geheven op omvorming- of verbeteringswerken die in feite tot een nieuw gebouw leiden, de beruchte "vernieuwbouw".

Btw die werd geheven op renovatiewerken die niet tot een nieuw gebouw leiden, komt volgens de btw-administratie dus niet in aanmerking voor de 15-jarige herzieningstermijn.

Pro memorie: in de meeste gevallen is men als belastingplichtige uiteraard gediend met een zo kort mogelijke herzieningstermijn. De btw-aftrek is dan immers sneller definitief verworven. Op dat principe geldt wel één belangrijke uitzondering: indien het btw-statuut verandert en men als vrijgestelde btw-plichtige op een gegeven moment toch btw-plichtig wordt, zoals gebeurd is met advocaten op 1.1.2014, kan men de historisch betaalde btw op (onroerende) bedrijfsmiddelen binnen de herzieningstermijn alsnog in aftrek nemen. In dat geval is men natuurlijk gebaat bij een zo lang mogelijke herzieningstermijn. Net daarover gaat de casus die werd voorgelegd aan het Hof van Justitie (arrest van 12 september 2024, C-243/23, Drebers/L BV).

Een nieuw vonnis (Rb. Oost-Vlaanderen (afd. Gent) (burg.) (6e k.) nr. 23/1024/A, 17 februari 2025 (rolnr : 23/1024/A) omtrent de registratierechten bij vervroegde stopzetting van opstal prikkelt de verbeelding. Frappant in deze is dat het gaat om een ogenschijnlijk banaal of alledaags geval. Meer bepaald is een opstalrecht gevestigd waarbij was voorzien dat de opstalgever de mogelijkheid heeft (ontbindend beding) om de opstalovereenkomst te beëindigen in geval van het faillissement van de opstalhouder. Zo geschiedde ook in deze casus, waarbij, zoals contractueel was voorzien (al kan daar nog een aardig boompje over opgezet worden), een vergoeding is betaald voor de natrekking.

De vraag stelde zich hierbij of op deze vergoeding het verkooprecht moest worden geheven. Vlabel was van oordeel dat dit deels (jawel, u leest het goed) het geval was. De belastingplichtige was het daar niet mee eens en haalt zijn gram bij de rechtbank van eerste aanleg.

Het bijzondere aan deze casus is dat het aan de ene kant alledaags is, terwijl het op het vlak van de registratierechten een zeer complexe materie blijkt, waarbij de redenering van de rechtbank dan ook nog eens voor kritiek vatbaar is. Met andere woorden, er waren standpunten zat in deze casus maar geen enkel standpunt sloeg de nagel volledig op de kop.

Duikt u hierna mee in deze wondere wereld van complexiteit. Echter moet men zich daarbij de vraag stellen of deze complexiteit niet aan banden moet worden gelegd. Zoals gezegd is het op zich geen al te speciaal feitenmateriaal, terwijl de meningen dienaangaande zeer sterk uit elkaar lopen. Dit komt de rechtszekerheid helemaal niet ten goede. Enige bezinning dringt zich dan misschien ook wel op.

Zoals geweten heeft ons kantoor reeds vroeger reclame gemaakt, zij het met veel zin voor nuance en terughoudendheid, voor de split sale erfpacht en tréfonds met verlaagde registratierechten (zie onze eerdere nieuwsbrief).

Deze nieuwsbrief komt terug op een geval (waar ons kantoor niets mee te maken heeft) waarin het voor de belastingplichtige minder goed is afgelopen (Vlabel - vonnis Rb. Gent dd. 06.12.2024 – 18/885/A).

Zaak is dus om beducht te blijven voor de gevaren van de techniek, zonder daarmee om te willen slaan in een algemene verkettering van deze split sale. In deze nieuwsbrief wordt het concrete geval besproken om er de nodige lessen uit te trekken (al was één en ander allicht wel voorzienbaar).