Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
De never ending uitbreng-story van VLABEL
Het onderwerp dat ongetwijfeld al het vaakst in de nieuwsbrieven is aan bod gekomen, is de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap. In dit geval gaat het specifiek om de uitbreng van een vruchtgebruik, dat meermaals de pennen en tongen heeft beroerd.
De onderstaande nieuwsbrief verschijnt niet naar aanleiding van de recente update van het standpunt 18.052 in verband met de vereffening van vennootschappen. Deze nieuwsbrief is daarentegen behoorlijk vernieuwender en gaat terug op een dossier van ons kantoor. Het gaat hier niet om een publiek vindbaar precedent, zij het om een precedent in een concreet dossier. Mogelijk wijdt Vlabel er later nog een standpunt aan, zij dat dit op het moment van het schrijven van deze nieuwsbrief nog niet bekend is.
 
Tot voor kort was het steeds de vraag of bij de beëindiging van een vruchtgebruik, hetzij in het algemeen, hetzij in de specifieke context van een uitbreng vanwege een vennootschap aan een aandeelhouder,  dat vruchtgebruik met het verkooprecht van 12%  moet worden belast. Een aantal voordelige uitbrengscenario’s niet te na gesproken, waarrond ook een aantal vragen konden worden gesteld (zie onze eerdere nieuwsbrief) is dit doorgaans een probleem.
In voorliggend dossier heeft Vlabel echter een aantal punten bevestigd, wat zeer dankbaar is aangezien het een ietwat specialer dossier was. 

• In de mate de vergoeding gebaseerd is op een vergoeding van het gederfd genot in hoofde van de vruchtgebruiker, is dit aan het vast recht onderhevig;
• In de mate de vergoeding deels een vergoeding is voor werken die gesplitst zijn uitgevoerd door vruchtgebruiker en blote eigenaar maar destijds niet correct onderling zijn afgerekend, is het verkooprecht evenmin verschuldigd;
• In de mate de vergoeding een correctie is voor een foute prijsverdeling uit het verleden (= waardebepaling vruchtgebruik en blote eigendom), is evenmin het verkooprecht verschuldigd.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Deze nieuwsbrief handelt nog maar eens over onroerende leasing. Onroerende leasing is (in de juiste omstandigheden!) een fantastisch product. Zo kan ons kantoor er over meespreken aangezien ook ons eigen kantoorgebouw werd gefinancierd met leasing.
Weliswaar is leasing altijd al een complexe verrichting geweest. Het behelst immers een amalgaam van verschillende fiscale en andere rechtstakken, die netjes op elkaar moeten worden afgestemd. Zodoende is het geen katje om zonder handschoenen aan te pakken. Echter heeft de wetgever het recent helemaal bont gemaakt met een aantal nieuwe regels die meteen een substantiële impact zullen hebben op de leasingpraktijk. Bijgevolg moet elke fanaat, liefhebber of gebruiker van leasing op zijn tellen en passen en verplicht bijscholen. 
De beide nieuwtjes vanuit wetgevende hoek die hieronder worden besproken zijn:

• De stijging van de registratierechten van 2,00% naar 5,00% voor erfpachten.
• De ficheplicht als voorwaarde van de fiscale aftrek (vennootschapsbelasting) van betaalde erfpachtvergoedingen.

Deze nieuwsbrief handelt over klassieke opstaldossiers met aan de ene kant de opstalgever-natuurlijke persoon en aan de andere kant de opstalhouder-vennootschap, waarvan de opstalgever bestuurder en aandeelhouder is. Indien het opstalrecht ten einde komt en er bij de natrekking een te lage vergoeding wordt betaald door de opstalgever aan de opstalhouder, dan dreigt een voordeel van alle aard te worden belast. In een recent arrest heeft het Hof van Cassatie beslist dat dit voordeel moet belast worden in het belastbaar tijdperk van de natrekking (= einde van het opstalrecht). Op zich lijkt dit weinig stof te doen opwaaien en een weinig belangwekkende uitspraak. Niettemin is deze uitspraak zo evident niet. Belangrijker is bovendien dat het Hof van Cassatie ongewild mogelijk een nieuwe ontsnappingsroute voor problematische “einde opstal”-dossiers promoot.

Deze nieuwsbrief handelt even niet over een precedent van een ruling of rechtspraak. 
Met veel trots en nog meer bescheidenheid stellen we als kantoor graag ons boek voor inzake de waardering van vruchtgebruik. Dit is te verkrijgen bij Intersentia.
Het boek heeft een meervoudige roeping. Het is ten eerste bedoeld als introductie voor diegene die minder vertrouwd is met de waardering van vruchtgebruik. Voorts is het ook een handig naslagwerk met alle precedenten voor de beroepsbeoefenaar die de kneepjes van het vak reeds beheerst. Ten slotte is het voor de echte liefhebber ook nog voorzien van talrijke speciale topics, die de creatievelingen verder aan het werk kunnen zetten. Op die manier wordt vruchtgebruik niet alleen toegepast binnen een klassiek keurslijf, maar kan het ook worden uitgebreid naar talrijke innovatieve toepassingen.
 

Recente rechtspraak als trigger voor deze nieuwsbrief
Kort geleden heeft het Hof van Beroep te Brussel zich in twee arresten uitgesproken over de problematiek van de waardering van het vruchtgebruik (Brussel 9 november 2021, 2016/AF/245 en 7 juni 2022, 2017/AF/91).
Deze materie heb ik reeds besproken in een pas verschenen artikel in de Fiscale Actualiteit (R. Messiaen, “Waardering vruchtgebruik: Brussels hof predikt ‘balans in waardering’”, Fisc.Act. 2023, afl. 17, p. 6-11).
Aangezien de problematiek daarin ruim is omschreven en vermits er ook geen inbreuk mag worden gemaakt op het auteursrecht, wordt hierbij een beknopte weergave verstrekt van het onderwerp. Het betreft nieuwe en heldere rechtspraak die terecht de juiste accenten legt en mogelijk richtinggevend wordt voor de praktijk. Voor meer toelichting wordt verwezen naar de bijdrage in Fiscale Actualiteit.
 
 

De uitbreng van vastgoed uit een vennootschap is iets wat pennen en tongen blijft beroeren. In verhouding kaapt het onder meer de meeste aandacht weg van alle nieuwsbrieven die ons kantoor reeds heeft verstuurd. Niettemin is het laatste woord er nog altijd niet over gezegd, aangezien de ontwikkelingen zich blijven opvolgen in snel tempo.
De aanleiding van deze nieuwsbrief is een bijwerking van het bestaande standpunt 18052 van VLABEL.
In deze nieuwsbrief gaan we niet het volledige standpunt bespreken (aangezien dat in grote mate een herneming is van bekende standpunten), maar enkel de nieuwigheden met betrekking tot de uitkering van vruchtgebruik.
 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Deze nieuwbrief pikt in op een eerdere nieuwsbrief, te weten ‘ik wil mijn partner niet opzadelen met een vruchtgebruik in de vennootschap als ik sterf’-clausule”, geplaatst op 13/06/2019.’
 
In deze nieuwsbrief wordt op een praktijkgerichte manier verder in kaart gebracht voor welke dossiers dit net wel of net geen no brainer kan zijn. Door middel van het hieronder aangehaalde overzicht en de er uit getrokken conclusies, kan iedereen vlot meedenken over de opportuniteit van deze extra module.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik).
 
Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

De bovenstaande thematiek is iets waar wij als kantoor reeds vrij lang mee bezig zijn. Zo kan onder meer verwezen worden naar onze eerdere nieuwsbrief. Bovendien is deze problematiek recent door ons beschreven in het tijdschrift Bericht aan het notariaat, met enkele kritische aantekeningen in dat verband (R. Messiaen, “Split sale erfpacht-tréfonds in het kader van leasing: 10,00% korting op registratierechten met goedkeuring van VLABEL?”, Bericht aan het notariaat, 2022, afl. 2, pag.126-130).
 
Als kantoor hebben we voor een cliënt een rulingaanvraag ingediend bij VLABEL voor een specifiek dossier. In dat specifiek dossier is VLABEL er mee akkoord dat er geen sprake kan zijn van fiscaal misbruik en dat er dus geen verkooprechten maar wel 2,00% registratierechten moeten worden geheven op de waarde van het erfpachtrecht.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
Nu al tijd voor actie!
 
Als het regent in Parijs, druppelt het in Brussel.
De Minister heeft een voorstel van hervorming op tafel gelegd, dat nog geen wet is. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail).

 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Wat voorafging
Deze nieuwsbrief pikt in op het slot van een eerdere nieuwsbrief.
Deze nieuwsbrief is dan ook een gedeeltelijke herhaling van de eerdere nieuwsbrief. Evenwel is er hieromtrent een behoorlijk interessant nieuwtje te vermelden, zij het dat de volledige historiek even wordt hernomen in de mate van het mogelijke, zodat de lezer toch voldoende kan volgen.