Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
Een nieuw vonnis (Rb. Oost-Vlaanderen (afd. Gent) (burg.) (6e k.) nr. 23/1024/A, 17 februari 2025 (rolnr : 23/1024/A) omtrent de registratierechten bij vervroegde stopzetting van opstal prikkelt de verbeelding. Frappant in deze is dat het gaat om een ogenschijnlijk banaal of alledaags geval. Meer bepaald is een opstalrecht gevestigd waarbij was voorzien dat de opstalgever de mogelijkheid heeft (ontbindend beding) om de opstalovereenkomst te beëindigen in geval van het faillissement van de opstalhouder. Zo geschiedde ook in deze casus, waarbij, zoals contractueel was voorzien (al kan daar nog een aardig boompje over opgezet worden), een vergoeding is betaald voor de natrekking.
De vraag stelde zich hierbij of op deze vergoeding het verkooprecht moest worden geheven. Vlabel was van oordeel dat dit deels (jawel, u leest het goed) het geval was. De belastingplichtige was het daar niet mee eens en haalt zijn gram bij de rechtbank van eerste aanleg.
Het bijzondere aan deze casus is dat het aan de ene kant alledaags is, terwijl het op het vlak van de registratierechten een zeer complexe materie blijkt, waarbij de redenering van de rechtbank dan ook nog eens voor kritiek vatbaar is. Met andere woorden, er waren standpunten zat in deze casus maar geen enkel standpunt sloeg de nagel volledig op de kop.
Duikt u hierna mee in deze wondere wereld van complexiteit. Echter moet men zich daarbij de vraag stellen of deze complexiteit niet aan banden moet worden gelegd. Zoals gezegd is het op zich geen al te speciaal feitenmateriaal, terwijl de meningen dienaangaande zeer sterk uit elkaar lopen. Dit komt de rechtszekerheid helemaal niet ten goede. Enige bezinning dringt zich dan misschien ook wel op.
De feiten
In 2006 werd een opstalovereenkomst gesloten voor 30 jaar tussen opstalgever en de opstalhouder (vennootschap). Voor zover indirect kan worden opgemaakt uit het vonnis (a contrario met een flinke scheut voorbehoud) was de opstalgever geen aandeelhouder van de opstalhouder. Anders zouden mogelijk ook de uitbrengregels van toepassing zijn geweest in deze casus. In elk geval maakt niemand gewag van het aandeelhouderschap, noch van de uitbrengregels in het vonnis. Per hypothese wordt er dan ook van uitgegaan dat dit niet aan de orde was.
In deze opstalovereenkomst was het volgende gestipuleerd in geval van een faillissement van de vennootschap:
“Het onderhavig contract wordt van rechtswege ontbonden op kosten van de opstalhouder indien het de opstalgever behaagt, door het enkel gevolg van een bevel of een ingebrekestelling, in de volgende gevallen:
(...) het contract van rechtswege wordt ontbonden indien de vennootschap die opstalhouder is, failliet verklaard wordt of indien zij ontbonden wordt”.
[..]
“Ingeval van ontbinding van het opstalrecht, en onverminderd elke schadevergoeding, heeft de opstalgever het recht en de keuze:
c) Ofwel de gebouwen weerhouden voor de prijs die door één deskundige wordt bepaald, deskundige benoemd op eenvoudig verzoek, door de Voorzitter van de bevoegde rechtbank.
d) Ofwel de opstalhouder verplichten de plaatsen in de vorige staat te herstellen.”
De bewoording tovert een monkellachje op de mond van de fijnzinnige jurist maar dit laten we even terzijde (zo is er net geen ontbinding “van rechtswege” maar betreft het een conventionele afspraak en hoe de ontbinding “van rechtswege” te verzoenen is met de vereiste van een ingebrekestelling, is ook al niet duidelijk).
In elk geval is het zo dat de opstalgever de mogelijkheid heeft (uitdrukkelijk ontbindend beding) om de opstalovereenkomst te beëindigen ingeval van een faillissement van de opstalhouder. Daarbij is er dan de keuze om het gebouw te laten afbreken (alles in deze casus wijst erop dat de opstalhouder wel degelijk het gebouw heeft geplaatst (de tekst zelf van het contract houdt het op de “herstelling in de oorspronkelijke staat”)), dan wel om deze waarde te vergoeden. In het laatste geval wordt deze waarde bepaald door een deskundige volgens het contract.
In 2016 was het jammer genoeg zover en werd de opstalhouder failliet verklaard. Op dat ogenblik was er blijkbaar nog geen uitdrukkelijke kennisgeving vanwege de opstalgever om het opstalrecht éénzijdig te beëindigen.
Volgens de tekst van het vonnis was er eveneens in 2016 een schattingsverslag opgemaakt omtrent de waarde van de gebouwen, waaruit een venale waarde van de gebouwen bleek van € 800.000,00. Wel valt op dat dit in de chronologie van het vonnis op een veel later tijdstip wordt vermeld, waarbij een aantal vragen rijzen. Is het schattingsverslag opgemaakt nog vóór de opstalgever te kennen gaf om het opstalrecht te beëindigen (ook niet in informele gesprekken e.d.m.)? Is dit toevallig voor andere doeleinden gemaakt (bv. voor de brandverzekering)? Of is de datering in het vonnis per ongeluk op 2016 vermeld terwijl het later zou gemaakt zijn?
Het is pas in 2018 dat de opstalgever te kennen geeft dat hij het opstalrecht wenst te beëindigen.
In 2019 wordt een onderhandse overeenkomst gesloten waarbij partijen overeenkomen dat een natrekkingsvergoeding zou worden betaald van € 910.000,00. In deze tekst wordt uitdrukkelijk gesteld dat deze vergoeding bepaald is in toepassing van de initiële opstalovereenkomst (begrijp: het gaat om de verkoopwaarde van de opstallen, zoals te ramen door een deskundige). Enig schattingsverslag waaruit de waarde van € 910.000,00 blijkt, komt weliswaar niet boven drijven in het vonnis.
In 2021 wordt dan een notariële akte gemaakt ter bevestiging van de voorgaande overeenkomst. Dit zal allicht geweest zijn met het oog op de tegenstelbaarheid van het einde van het opstalrecht. In deze akte wordt dezelfde vergoeding van € 910.000,00 hernomen, met dien verstande dat daarbij wordt gestipuleerd dat deze vergoeding een compensatie is voor het gederfde genot in hoofde van de opstalhouder (uiteraard steeds onder voorbehoud van een correcte weergave van de feiten in het vonnis).
Vlabel schiet in actie
Vlabel krijgt de akte voorgeschoteld en beslist om de vergoeding van € 910.000,00 uit te splitsen in € 800.000,00 voor de verkoopwaarde van de gebouwen en € 110.000,00 als pure schadevergoeding. Op het laatste moest er volgens Vlabel geen registratierechten worden betaald. Op de prijs van € 800.000,00 was wel het verkooprecht (destijds tegen 10,00%) verschuldigd.
Het vonnis
De belastingplichtige liet het daar niet bij en kaartte de zaak aan bij de rechtbank van eerste aanleg te Gent. Deze rechtbank gaf de belastingplichtige gelijk en stelde dat de ganse vergoeding geen prijs was maar een vergoeding voor gederfd genot (gelet op de bewoordingen van de akte, waar bijzonder belang aan wordt gehecht in het vonnis). Bovendien wees de rechtbank er op dat de vergoeding van € 910.000,00 hoger was dan (en dus niet gelijk aan) de verkoopwaarde. In datzelfde verband poneerde zij dat er evenmin een eigendomsoverdracht was geweest, aangezien er gewoon sprake was van een aanwas bij de eigendom van de opstalgever (letterlijk: er is geen nieuwe eigendomsverkrijging, enkel wordt het voorwerp van de bestaande eigendom uitgebreid). De rechtbank stelt voorts dat de eigendom reeds is “overgegaan” in 2018, waardoor ze besluit dat er geen titel voorligt van een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel in 2021.
Krabben in het haar
Het bovenstaande mag goed nieuws klinken, zij het dat dit toch menige vraag met zich oproept.
Ten eerste doet het laatste standpunt in verband met de aanwas vreemd aan. In geval van een opstalrecht wordt normaliter algemeen aanvaard dat de eigendom van de gebouwen toebehoort aan de opstalhouder, waarbij er na afloop wel degelijk een eigendomsoverdracht (van het gebouw) is vanwege de opstalhouder aan de opstalgever.
In het toenmalige recht (in het huidige recht bestaat deze uitzondering niet meer) was er wel de mogelijkheid om op bestaande gebouwen louter een genotsrecht toe te kennen en geen eigendomsrecht. Mogelijk is het dit waar de rechtbank op doelt, zij het dat dit helemaal niet wordt verduidelijkt in het vonnis en dit ook de minder vaak voorkomende casus was in de praktijk. Alles uit het vonnis lijkt uit te stralen dat deze hypothese niet aan de orde was.
Ten tweede wordt gesteld dat de vergoeding een vergoeding is voor gederfd genot en niet de vergoeding van een prijs. Op zich sluit dit aan bij een vaststaande casuïstiek, zij het dat de feiten toch wel tot een zekere reflectie nopen. Weliswaar stond in de akte te lezen dat de vergoeding effectief gebaseerd was op het gederfde genot. Maar deze akte was louter een vaststelling van de eerdere onderhandse overeenkomst, waarin klaar en duidelijk verwezen werd naar de initiële overeenkomst, stellende dat de vergoeding in kwestie het equivalent is van de vergoeding van het gebouw, waarvan de waarde moest geraamd worden door een deskundige. Het heeft er dus alle schijn van dat de partijen en de notaris in de laatste rechte lijn nog een handigheidje hebben toegepast in de akte, teneinde het fiscale oordeel behoorlijk milder te stemmen.
Ten derde moet aangestipt worden dat het vonnis stipuleert dat de overeenkomst (dit gaat dan in eerste instantie over de onderhandse overeenkomst, aangezien de notariële akte louter een authentieke bevestiging is daarvan) geen overeenkomst is omtrent een eigendomsoverdracht, omdat dit reeds een feit was (voor zover er al een eigendomsoverdracht zou zijn, wat het vonnis ook in twijfel trekt – zie hoger) in 2018. Om die reden acht het vonnis het evenredig verkooprecht blijkbaar evenmin verschuldigd. Ook hier is toch een kanttekening bij te maken. Op het vlak van de registratierechten zijn zowel akten als geschriften vatbaar voor registratie en een navenante heffing. Hiermee wordt bedoeld de documenten die een titel van een overeenkomst moeten opleveren. Een titel houdt in dat men een stuk produceert dat bewijs oplevert van de transactie die partijen hebben gesteld. Hier is het heel duidelijk zo dat de transactie zelf inderdaad reeds in 2018 heeft plaatsgevonden, omwille van het enkele feit dat de opstalgever gebruik heeft gemaakt van zijn mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden. Echter zijn vaststellingsovereenkomsten (overeenkomsten die na datum nog eens op papier bevestigen wat er in het verleden reeds is gebeurd of overeengekomen) eveneens titels in de strikte zin van het woord, aangezien ze meer dan ooit louter worden opgemaakt om een bewijskrachtig document op te leveren. Een transactie moet op dat moment immers zelf niet meer gesteld worden (deze ligt per definitie al in het verleden) maar partijen hechten er dan duidelijk belang aan om daar toch nog een bewijs van te creëren. Dus ook dit argument van het vonnis blijft niet meteen aan de ribben kleven.
Aanvullend op het bovenstaande moet ook worden gesignaleerd dat de registratierechten in beginsel een aktebelasting zijn, waarbij er geen belasting kan zijn zonder akte. Het klassiek voorbeeld is dat van de huurovereenkomst. Een huurakte is belastbaar met het huurrecht van 0,20%. Echter kan een huur ook mondeling zijn, in welk geval hij niet belastbaar is bij gebrek aan akte. Zoals gezegd is de registratiebelasting een aktebelasting. Is er geen akte, dan is er ook geen belasting. Eén grote uitzondering is de koop-verkoop. Zelfs als deze mondeling zou zijn overeengekomen (wat frequenter zal voorvallen in situaties als deze dan in een “echte” koop-verkoop, waar partijen normaal niet zo lichtzinnig zullen te werk gaan) moet er een verklaring worden opgesteld, waarbij die verklaring moet worden geregistreerd als er geen schriftelijke overeenkomst is. Dus zelfs al zou er geen schriftelijke overeenkomst zijn, dan nog zou de opstalgever een verklaring moeten indienen indien zou blijken dat de onderliggende transactie van de natrekking een koop-verkoop verbergt of in zich houdt. Of er dan een vaststellingsovereenkomst is of niet, speelt in dat opzicht dan helemaal geen rol meer. Het feit van de onderliggende transactie is meteen bij uitzondering voldoende om de rechten te heffen.
Wordt de clou niet gemist?
Om taxabel te zijn als koop-verkoop in het registratierecht zijn een aantal voorwaarden vereist, zo onder meer dat het om een overeenkomst ten bezwarende titel gaat. Hier gaat het duidelijk om een transactie ten bezwarende titel, zij het dat het de vraag is of dit een overeenkomst is. Een overeenkomst vereist immers een wilsuiting, zeg maar akkoord, van beide partijen om een deal te sluiten. Dit gaat om een wederkerige intentie. In deze casus gaat het om het inroepen van een uitdrukkelijk ontbindend beding, wat heel duidelijk een eenzijdig karakter heeft. Er is geen wederkerige wilsovereenstemming of akkoord van beide partijen. Het is de opstalgever die krachtens de eerste opstalovereenkomst zijn wil oplegt aan de opstalhouder om het contract te beëindigen.
De essentie lijkt dan eerder te zijn dat er geen overeenkomst is en bijgevolg ook nooit een koop-verkoop kan zijn in de zin van de registratierechten.
Dit toont aan dat de fiscale analyse, ook al is het een zeer alledaagse vraagstelling, bijzonder complex is en vele partijen, die zelfs een uitgesproken kennis terzake hebben, op het verkeerde been zet. Dit noopt toch stilletjes tot de vraag of de materie niet te complex is geworden. Het lijkt wel een Mexican standoff waarbij iedereen andere standpunten heeft en een vergelijk onmogelijk is. Van het recht in het algemeen en van het belastingrecht in het bijzonder mag toch een zekere rechtszekerheid worden verwacht. Als experten terzake op een dergelijke manier vechtend over de straat rollen omtrent de verschillende interpretaties, moet terdege de vraag worden gesteld of de rechtszekerheid in deze niet bijzonder ver zoek is. Het is zeer mooi dat wetgeving wordt uitgebouwd op basis van algemene principes, om te vermijden dat elk geval afzonderlijk moet worden wettelijk geregeld. Maar de vraag is of het in deze context niet stilaan duidelijk wordt dat dit beginsel-denken voor opstalrechten duidelijk te kort schiet. Een wettelijk kader zou dan ook heel veel duidelijkheid bieden, al mag het natuurlijk geen excuus zijn om een platte belastingverhoging door te voeren onder de vorm van een algemene heffing van het verkooprecht in alle omstandigheden.
Listige kunstgrepen?
Bovenop het bovenstaande, en dit wordt in het gepubliceerde vonnis niet volledig onder de aandacht gebracht, kan ook gesteld worden dat de belastingplichtige zelf wel wat boter op het hoofd heeft. Er zijn toch een aantal anomalieën in het dossier die de nodige vragen oproepen:
- Er kan een logische verklaring voor zijn die nog niet aan bod is gekomen in het vonnis, maar het blijft vreemd dat er reeds een schattingsverslag voorhanden was in 2016, terwijl de wens tot ontbinding pas formeel is uitgesproken in 2018. Uiteraard kunnen daarbij al gesprekken gevoerd zijn in de marge, of was dit verslag toevallig aanwezig voor andere doeleinden.
- Het valt ook op dat partijen duidelijk de wens hadden om de vergoeding vast te stellen conform de aanvankelijke opstalovereenkomst. Het staat immers uitdrukkelijk gestipuleerd in de onderhandse overeenkomst omtrent de vaststelling van deze vergoeding. Niettemin is het dan de vraag waarom dit bedrag van € 910.000,00 (van de natrekkingsvergoeding) afwijkt van de geschatte waarde (van € 800.000,00). Dit is nooit opgehelderd. Mogelijk is dit een soort van indexatie, zij het dat de stijging van het bedrag veel groter is dan het korte tijdsverloop kan verantwoorden.
- Ten derde is het zo dat de overeenkomst voorzag in een bindende derde beslissing (partijbeslissing). Het was met name de deskundige die de prijs zou bepalen. Men kan de vraag stellen wat de kwalificatie is van de handeling van partijen. Woordelijk wordt immers wel lippendienst bewezen aan deze initiële clausule, zij het dat in de praktijk partijen blijkbaar toch een ander bedrag zijn overeengekomen. In die zin kan niet gesteld worden dat zij volledig de initiële overeenkomst hebben uitgevoerd, maar dat zij blijkbaar een andere overeenkomst omtrent de natrekkingsvergoeding in de plaats hebben gesteld. Uiteraard is dit juridisch volledig geldig (partijen zijn volledig meester van hun overeenkomst), zij het dat dit de vraag oproept wat dan de juridische kwalificatie van deze wijzigende afspraak is. Is dat dan toch geen éénzijdige ontbinding van de overeenkomst meer maar een gezamenlijke beslissing tot stopzetting? Dit zou een heel ander resultaat kunnen opleveren. Voor zover kan gezien worden op basis van de tekst van het vonnis, lijkt dit een wat te voorbarige uitspraak. Immers wordt niet getornd aan éénzijdige démarche van de opstalgever om het opstalrecht stop te zetten. Enkel ging het debat over de vergoedingsregeling. Het kan dus niet zijn dat de juridische transactie plotseling een andere kwalificatie krijgt, aangezien het nog steeds om een éénzijdige ontbinding ging. Enkel is het bedrag bij wijze van dading op een andere manier overeengekomen. Juridisch lijkt dit geen andere kwalificatie met zich mee te brengen dan degene die reeds was weerhouden. Niettemin toont dit aan hoe voorzichtig men moet zijn in de praktijk omdat men met wijzigende afspraken soms in een heel ander vaarwater kan terechtkomen.
Besluit
Zoals gebleken is, is deze casus een veelkleurige mozaïek. Vele interessante standpunten komen aan bod. Het besluit is zonder meer positief voor de belastingplichtige. Maar het voelt ook aan dat de standpunten die worden ingenomen, ook al zien die er van op afstand misschien vrij logisch en aanvaardbaar uit, na een diepteanalyse toch niet volledig accuraat zijn. Het is aldus een slagveld gebleken van juridische interpretaties. Mocht dit nu een éénmalige of een zeer unieke feitenconstellatie zijn, dan zou daar nog begrip kunnen worden voor opgebracht. Echter is dit een heel frequent geval, dat bovendien in zijn verschijningsvorm zou oud als de straat is. Het is dan ook verrassend om vast te stellen dat daar nog zo veel onduidelijkheid over kan bestaan. Spontane rechtsvorming (praetoriaans recht) is uiteraard de motor van een evoluerende juridische wereld. Maar als deze motor sputtert lijkt een groot onderhoud toch wel nodig. De vraag is dan ook of een wetgevend ingrijpen niet nodig is om wat rust in de tent te brengen.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.