Spatax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
In een eerdere nieuwsbrief stelden wij de vraag of de gespreide belasting van onroerende meerwaarden werkelijk zo eenduidig was als vaak wordt aangenomen, en of men in de praktijk niet al te lichtzinnig vertrekt van vormen en technieken, zonder voldoende oog te hebben voor de fijnere details als gewerkt wordt met tijdelijke zakelijke rechten.
Recente rulingprecedenten bevestigen intussen expliciet twee kernpunten die wij toen reeds aankondigden. Niet toevallig zijn dit net twee bijzonder pertinente punten voor de praktijk – met soms bijzonder zware fiscale gevolgen.
1. Vestiging van een vruchtgebruik: geen meerwaarde, geen gunststelsel
Geen vervreemding = geen fiscale meerwaarde
De Rulingcommissie bevestigt opnieuw dat de loutere vestiging van een recht van vruchtgebruik op zich geen vervreemding inhoudt. Juridisch gezien wordt geen bestaand recht overgedragen, maar een nieuw zakelijk recht gecreëerd.
Ook boekhoudkundig is er sinds 2015 geen sprake meer van een meerwaarde.
Gevolg:
- er ontstaat geen fiscale meerwaarde;
- bijzondere en gunstregimes zijn niet toepasbaar.
Dit geldt onder meer voor: - het stelsel van de gespreide taxatie (art. 47 WIB 1992); - het stopzettingsregime bij eenmanszaken; - andere voordelige meerwaardestelsels. De ontvangen vergoeding kwalificeert fiscaal als gewone belastbare winst.
Klassiek maar miskend: omzetting van een eenmanszaak met vastgoed
Een klassiek praktijkgeval betreft de omzetting van een eenmanszaak met onroerend goed in een vennootschap, waarbij men bewust geen volle eigendom overdraagt. De motieven zijn bekend, zoals o.a. de bescherming tegen het faillissementsrisico van de vennootschap.
Maar wanneer men daarbij enkel een vruchtgebruik vestigt:
- wordt geen fiscale meerwaarde gerealiseerd;
- ontstaat geen stopzettingsmeerwaarde;
- volgt belasting aan de progressieve tarieven (in de praktijk vaak 50 % i.p.v. het stopzettingstarief van 16,50 %).
Precies deze valkuil hadden wij in onze eerdere nieuwsbrief reeds expliciet gesignaleerd.
Gierigheid bedriegt de wijsheid
Zoals aangehaald staan belastingplichtigen er vaak (om niet-fiscale redenen) huiverachtig tegenover om de volle eigendom van het onroerend goed over te dragen aan de vennootschap. Deze terughoudendheid is terecht. Een vennootschap zoals een BV of een NV heeft als kernvoordeel dat de aandeelhouders niet aansprakelijk zijn voor de schulden van de vennootschap, zodat het niet slim is om meer vermogen aan de vennootschap over te dragen dan nodig.
Men zou er bijgevolg quick and dirty kunnen voor opteren om de eigendom privaat te houden en te verhuren maar dat maakt van de omzetting doorgaans een dure grap:
- Indien er nog een BTW-herzieningstijdvak loopt, dan moet er ook BTW herzien worden;
- De huurgelden worden zeer zwaar belast (vaak een mismatch met de afbetalingen die nog moeten gebeuren aan de bank);
- Het onroerend goed wordt fiscaal volgens bepaalde rechtspraak niet “gedesaffecteerd” bij verhuur, zodat ook de latere meerwaarde bij verkoop niet belastingvrij zal zijn maar net zwaar belast zal worden (paradoxaal genoeg aan de progressieve tarieven (lees: 50,00%)
en niet meer aan het voordelige stopzettingstarief, terwijl het voor de belastingplichtigen meer dan ooit als dé stopzetting zal worden ervaren).
Opstal als alternatief – mits uitvoering volgens de regels van de kunst
De recente rulings bevestigen tegelijk onze analyse dat een opstalrecht – mits correct opgezet – wél tot een andere fiscale uitkomst kan leiden.
Bij de vestiging van een opstalrecht op een bestaand gebouw:
- gaat de tijdelijke eigendom van het gebouw over naar de opstalhouder (anders dan vaak en verkeerdelijk wordt aangenomen in de praktijk, is er geen mogelijkheid van uitzondering tenzij het gaat om een bijzonder opstalrecht);
- verdwijnt het gebouw (tijdelijk) uit het vermogen van de opstalgever;
- is er wel sprake van een vervreemding.
Gevolg:
- realisatie van een boekhoudkundige en fiscale meerwaarde;
- potentiële toepassing van de stopzettingsmeerwaarde.
Naar economische finaliteit loopt dit dus sterk gelijk met de piste van vruchtgebruik, met dien verstande dat de fiscale uitkomst volledig verschillend (lees: beter) is. Het liedje van de sirenen klinkt vooraf echter altijd beter dan achteraf, zodat men wel op zijn tellen moet passen. Niet alleen is er het risico op fiscaal misbruik maar bovenal is er ook de vraag naar de juridische kwalificatie van de rechten. Als op papier staat dat het om een opstalrecht gaat maar het inhoudelijk aanvoelt als een vruchtgebruik (cf. het leerstuk van de denaturatie), dan kan men de zwaardere taxatie toch niet ontlopen. Het meest frappante is dat het laatste niets met de fiscaliteit te maken heeft en er dus ook geen fiscaal motief moet worden bewezen in hoofde van de belastingplichtige om een andere kwalificatie in de plaats te zetten.
2. Gesplitste verkoop: substance over form bevestigd: één economische realiteit, één verkoop
Een tweede recente ruling betreft de gesplitste verkoop waarbij: - A het vruchtgebruik verkoopt aan B; - en gelijktijdig de blote eigendom aan C.
Formeel gaat het om twee rechtshandelingen. Fiscaal kijkt men echter naar het geheel van de verrichting.
Wanneer beide verrichtingen samen leiden tot het definitieve verlies van de volle eigendom bij de oorspronkelijke eigenaar, geldt: Substance over form primeert.
Het geheel wordt fiscaal aangemerkt als één verkoop, met - een verwezenlijkte meerwaarde; - en – indien voldaan aan de voorwaarden – de mogelijkheid tot gespreide belasting via herbelegging.
Besluit
Er is goed nieuws en er is half goed nieuws (en op zijn minst is er een serieuze stap gezet richting rechtszekerheid en voorspelbaarheid).
Het goede nieuws is dat er bij een gesplitste verkoop (zoals bij vruchtgebruik en blote eigendom), mits dit (vrij) simultaan gebeurt, sprake is van een globale verkoop die als dusdanig wordt belast, dus als meerwaarde. Alle voordeelstelsels gekoppeld aan het concept “meerwaarde” (speciale tarieven, spreiding van belasting, …) kunnen dus genoten worden onder de gebruikelijke voorwaarden.
Het half goede nieuws is dat er bij de omzetting van een eenmanszaak met vastgoed in een vennootschap zowel wordt bevestigd dat er een (groot) probleem is indien er gewerkt wordt met tijdelijke gebruiksrechten als er wordt bevestigd dat er ook een oplossing kan zijn (in de juiste omstandigheden) indien specifiek met opstal wordt gewerkt.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.