Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
In de vorige nieuwsbrief werd stilgestaan bij de nieuwste fiscale omwentelingen inzake de waardering van vruchtgebruik, die noch min noch meer voorspeld waren door Spartax. Spartax heeft ook nog een tweede voorspelling gedaan, met name dat (overdreven) foute waarderingen strafrechtelijk beteugeld zullen worden als zijnde een misbruik van vennootschapsgoederen (artikel 492bis Sw.). Te velde kan worden vastgesteld dat dit risico nu wel heel dichtbij komt…
Om misverstanden te voorkomen moet echter eerst ten overvloede herhaald worden dat vruchtgebruik een topproduct is, o.m. op het vlak van de risicobeperking. Indien een commerciële vennootschap immers investeert in een onroerend goed en dit doet voor de volle eigendom, dan verliest de ondernemer achter de vennootschap zijn volledige patrimonium ingeval van een faillissement. Onroerend goed wordt vaak gezien als het pensioenappeltje voor de dorst en het is dan ook zeer pijnlijk soms te moeten vaststellen dat alles waarvoor men decennia heeft gewerkt, plots smelt als sneeuw voor de zon indien het bedrijf om de een of andere reden failliet gaat.
Vruchtgebruik is een probaat middel tegen een dergelijk catastrofescenario. Ingeval van een faillissement van de vennootschap-vruchtgebruiker, houdt het vruchtgebruik op te bestaan en ontsnapt het aan het faillissement. Uiteraard zal de bankfinanciering op het onroerend goed normaliter wel moeten worden afbetaald (cf. het volgrecht van de hypotheek) maar het positieve netto-saldo blijft sowieso verworven door de ondernemer die schuil gaat achter de vennootschap.
Voor alle duidelijkheid is dit geen misbruik maar enkel verstandig gebruik. Het principe is immers dat een ondernemer instaat met zijn of haar volledige privé-vermogen voor alle verplichtingen van de onderneming. Reeds sinds de Romeinse tijden bestaat echter het adagium "men kan niet meer aan de zee verliezen dan men aan de zee heeft toevertrouwd", waarbij in bepaalde omstandigheden in afwijking van het voorgaande een beperking van de aansprakelijkheid wordt verleend aan de ondernemer, opdat deze zich zou durven mengen in het economische verkeer. Deze maatregel heeft dus als doel om remmingen om economisch actief te zijn weg te nemen en kennen we in ons recht op vandaag o.a. onder de vorm van de vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (nv, bvba, etc.). Het is dus geen probleem – integendeel – dat men zich als ondernemer behoorlijk organiseert om de risico’s maximaal in te perken. Vruchtgebruik hanteren als beperking van de aansprakelijkheid van de ondernemer, is aldus een variatie op hetzelfde thema.
Deze beperkte aansprakelijkheid is echter geen evidentie en moet men "verdienen". Concreet moet het spel op dit vlak gespeeld worden volgens de spelregels, zoniet verliest men het privilege van de beperkte aansprakelijkheid. Inzake vennootschappen gaat dit om de limieten omtrent de mogelijkheid om dividenden uit te keren, de verplichting om een behoorlijk financieel plan op te stellen, de noodzaak om een revisor inbrengen of quasi-inbrengen te laten attesteren, etc. Het zwaarste geschut van het arsenaal is zonder meer de strafrechtelijke kwalificatie van "misbruik van vennootschapsgoederen" (artikel 492bis Sw.). Meer in het bijzonder kan de bestuurder van een vennootschap draconisch gestraft worden (gevangenisstraf tot vijf jaar, geldboete van maximaal tweeëneenhalf miljoen euro en ontzetting uit de burgerrechten) indien deze bepaalde handelingen heeft gesteld waarbij hij/zij zich rechtstreeks of onrechtstreeks heeft verrijkt terwijl dit op betekenisvolle wijze in het nadeel is van de vennootschap. Niet onbelangrijk te vermelden is wel dat tevens een bedrieglijk opzet is vereist in hoofde van de betrokken bestuurder alvorens deze banvloek over hem/haar kan worden afgeroepen.
In sommige gevallen van gigantisch misbruik door bestuurders voelt iedereen intuïtief aan dat zelfs de zwaarste straffen, zoals deze van misbruik van vennootschapsgoederen, op hun plaats zijn. Echter mag Jan Modaal er niet van uit gaan dat dit sowieso de ver-van-zijn-bed-show is, vanuit de idee dat enkel de grote schandalen hiermee geviseerd worden. Bij wijze van voorbeeld kan verwezen worden naar een recente uitspraak, waarbij het misdrijf bewezen werd geacht omdat een schuld van "slechts" € 81.500,00 door de (nadien failliete) vennootschap wordt afbetaald ten aanzien van de bestuurder (terwijl alle andere schuldeisers nadien in de kou blijven staan) (Cass. 15 mei 2016, T.R.V. – R.P.S. 2016/3, p. 261-270, noot G. Lindemans, "Een kapitein gaat mee ten onder. Over rangdoorbraak bij dreigende insolventie"). Uit goed ingelichte bron is trouwens vernomen dat de op stapel staande aanpassing van het Wetboek van vennootschappen van Minister van Justitie Geens de drempels om een vennootschap op te starten zou verlagen (de limited achterna…) maar aan de andere kant de responsabilisering van o.a. bestuurders zou verscherpen. Meer dan ooit wordt dit dus een aandachtspunt.
Hetzelfde geldt voor vruchtgebruik. Vruchtgebruik is een uitgelezen en vooral legitieme techniek om risico’s te compartimenteren maar ook hier gelden bepaalde spelregels. De regel bij uitstek is vooral dat correct moet worden gewaardeerd, zoniet dreigt de bestuursaansprakelijkheid gevaarlijk dichtbij te komen. Zoals in de vorige nieuwsbrieven aan bod is gekomen, doet men er goed aan om deze waarderingen met de Spartax-methode uit te voeren. Andere methodes, zoals de zogenaamde methode Ruysseveldt, schieten immers schromelijk te kort. De nieuwe methode van de rulingcommissie is dan weer een stap in de goede richting maar geen allesomvattende methode, niet op het vlak van de fiscaliteit en zeker niet op het vlak van de bestuursaansprakelijkheid (zie de vorige nieuwsbrief). Hetzelfde geldt trouwens voor andere (zakelijke) rechten, zoals opstal, erfpacht, leasing, etc.
Spartax heeft al van in het begin de waarschuwende vinger opgestoken in verband met het misbruik van vennootschapsgoederen. Het fenomeen was echter zeker nog niet bekend voor waarderingen van vruchtgebruik maar zoals de voorspelling luidde zal dit niet lang meer op zich laten wachten. Velen hechten hier weinig geloof aan, als zou het een overdreven reactie zijn. De parallel met het verbod op autofinanciering bij de overname van aandelen (vb. artikel 629 W. Venn.) is echter overduidelijk. Zolang alles goed gaat, wordt dit door niemand ingeroepen. Indien de vennootschap echter failliet gaat, dan moeten de curatoren het geld zoeken waar het te vinden is. De beurs van bestuurders en aandeelhouders is dan een welkome prooi.
Ook bij vruchtgebruik zal dit al snel het geval blijken. De curator grijpt immers naast het vruchtgebruik, aangezien het faillissement een einde maakt aan het vruchtgebruik. Echter kan deze curator via een omweg de bestuurder (= vaak ook de aandeelhouder/blote eigenaar) volledig in de tang nemen ingeval van een verkeerde waardering van vruchtgebruik. De (succesvolle) dreiging met de zware straffen, desgevallend aangevuld met een burgerlijke partijstelling, zal menige blote eigenaar laten dansen naar de pijpen van de curator (uiteraard enkel indien er betekenisvol iets schort aan de waardering).
In de wandelgangen kon reeds worden opgepikt dat alvast een soortgelijk geval aan de gang zou zijn. In casu zou er reeds een geval zijn waarbij een curator zich wenst te beroepen op "misbruik van vennootschapsgoederen" in het geval van een waardering van onroerende rechten. Vanzelfsprekend kan in deze nieuwsbrief geen stelling worden ingenomen omtrent een lopend geding en al zeker niet in om het even welke zaak indien niet kan geoordeeld worden op basis van stukken. Echter is het belangrijk het fenomeen te onderkennen, waarbij curatoren zich cijfermatig mengen in het debat en daar gepast/keihard op reageren. Het mag ook duidelijk zijn dat deze démarche van de curator in dit ene geval heel snel navolging zal krijgen van zijn/haar collega’s.
Vruchtgebruik zal naar verwachting zeer snel in het vizier komen van de curatoren. Het moge immers duidelijk wezen – zie de website www.spartax.eu en de vorige nieuwsbrieven – dat de zogenaamde methode Ruysseveldt aan haar zwanenzang toe is en schromelijk verkeerde resultaten geeft op basis van de OLO-rentevoeten ("betekenisvolle" overschrijdingen van 10,00 tot 20,00% zijn helaas eerder regel dan uitzondering). Zodoende is het volledig not done om nog op deze manier te gaan waarderen. Zoals aangehaald in de vorige nieuwsbrief is ook de nieuwe methode van de rulingcommissie niet voldoende om u veilig te voelen. De enige echt veilige haven is een uitgebreide en uitgebalanceerde waarderingsmethode zoals Spartax die aanbiedt. Het spreekt voor zich dat dit een tikkeltje complexer is dan de eenvoudige waarderingsmodellen die op vandaag nog de ronde doen. Men moet het echter vergelijken met de complexe vormgeving van leasing. Men kan immers niet verwachten dat men talrijke doelstellingen ineens kan bereiken (in het geval van vruchtgebruik: bescherming tegen faillissement, optimalisatie verkoopprijs, optimalisatie financieringswijze, etc.) in een complexe wereld zonder daar even de mouwen te moeten voor opstropen.
Afsluitend wordt ook wel enige redelijkheid gepredikt. Om strafrechtelijk tegen de lamp te lopen, is een bedrieglijk opzet vereist. Op zijn minst is dus vereist dat men als bedrijfsleider kon weten dat de waardering die men heeft toegepast, niet door de beugel kon. Het huidige opstootje van nieuwe ideeën omtrent de waardering van vruchtgebruik is ook maar het gevolg van de ervaringen uit het verleden, met name met de methode Ruyssveldt in hoofdzaak. Deze methode is gedurende vele jaren het baken bij uitstek geweest als het op het waarderen van vruchtgebruik aan kwam. Pas na decennia van gebruik van deze methode en ook dankzij de uitzonderlijke context van het lage rente-klimaat, begint het velen thans te dagen dat deze methode haar limieten heeft. Dit is wat men heet het voortschrijdend inzicht. Het gaat met andere woorden niet op om "oude" dossiers, waarbij men de methode Ruysseveldt heeft toegepast, systematisch te verketteren. Deze dossiers werden immers gewaardeerd volgens de toenmalige maatstaven, waarbij klaarblijkelijk (nagenoeg?) niemand van iets beter wist. A fortiori kan men de gebruikers van deze methode dan ook niet betichten van bedrieglijk opzet, tenzij er bepaalde elementen in het dossier steken die zelfs naar toenmalige maatstaven echt bij de haren getrokken waren. Op vandaag bevindt men zich nog in de schemerzone. De geest is uit de fles (= de onjuistheid van de methode Ruysseveldt is aangetoond) maar de verwarring is door de wildgroei aan commentaren en berekeningen compleet. De raad is niettemin om het zekere voor het onzekere te nemen en voor de Spartax-methode te kiezen. Niet alleen is dit de meest omvattende berekening die beschikbaar is. Bovendien vermijdt u het risico dat de onduidelijkheid van vandaag later in uw nadeel wordt geïnterpreteerd. Laat ons immers niet vergeten dat bij de waardering van vruchtgebruik de professionele aansprakelijkheid op het spel staat. Een adviseur wordt immers verwacht om te werken volgens de hoogste standaarden en kan zich niet beroepen op onwetendheid of vertwijfeling.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.