Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
De rechtspraak blijft ons eraan herinneren dat eenvoud in fiscale waardering (in dit geval van vruchtgebruik) vaak een schijnzekerheid is. Het recente vonnis van de rechtbank van Gent van 16 juni 2025 illustreert opnieuw hoe forfaitaire waarderingsregels — hoe aantrekkelijk ook op papier — in de praktijk keihard kunnen botsen met de realiteit. Waar de ene forfaitaire benadering ogenschijnlijk houvast biedt, wringt ze onvermijdelijk met een andere, met soms bijzonder wrange en moeilijk te verantwoorden gevolgen voor de belastingplichtige. Het spanningsveld dat daaruit ontstaat, beperkt zich bovendien niet tot de sfeer van de indirecte belastingen, maar werpt ook een lange schaduw over de directe fiscaliteit.
Rb. Gent 16 juni 2025: forfait versus realiteit
In het vonnis van de rechtbank van Gent van 16 juni 2025 — treffend geanalyseerd door Nicolas Geelhand de Merxem — staat de klassieke discrepantie centraal tussen civielrechtelijke en fiscale waardering van vruchtgebruik. De feiten zijn bekend: een nalatenschap waarin het vruchtgebruik fiscaal wordt gewaardeerd volgens de dwingende forfaitaire regels van de Vlaamse Codex Fiscaliteit, terwijl partijen nadien via een dading tot een aanzienlijk lagere — en economisch plausibelere — waardering komen. De fiscus weigert evenwel die realiteit te volgen en houdt vast aan de wettelijke forfaitaire berekening. De rechtbank bevestigt dat standpunt: de fiscale regels wijken expliciet af van het burgerlijk recht en laten geen ruimte voor correctie via een latere omzetting of overeenkomst tussen partijen. Het gevolg is even eenvoudig als pijnlijk: belasting wordt geheven op een waarde die de betrokken partij nooit daadwerkelijk heeft verkregen. Een confiscatie heet zoiets in mensentaal.
De vraag dringt zich dan op wat hieraan te doen valt. Veel speelruimte lijkt er niet te zijn. Hoogstens kan men trachten vooraf — bij leven — structuren op te zetten en zich te beroepen op artikel 2.7.1.0.9 VCF, met de stelling dat bij een marktconforme vergoeding geen sprake is van een (fictieve) bevoordeling. Maar ook daar loert het probleem om de hoek: moet die marktconformiteit dan opnieuw worden getoetst aan forfaitaire fiscale parameters? Indien dat het geval is, loopt men opnieuw vast. Leest men daarentegen de relevante bepalingen naast elkaar, dan is er minstens ruimte voor twijfel — zij het dat men zich daarmee voorlopig tegen de stroom in beweegt.
Eerder precedent: blote eigendom op lijfrente
Dat dit geen alleenstaand geval is, blijkt uit eerdere rechtspraak van dezelfde rechtbank. In een zaak omtrent de verkoop van blote eigendom tegen lijfrente (Rb. Gent 9 april 2019). De materie is complex, toegegeven, en de rechtbank legde bij aanvang een verrassende frisheid aan de dag. Heilige (forfaitaire) huisjes werden terecht gesloopt, zij het dat dit niet kon verhinderen dat de belastingplichtige na alle bochtenwerk zeer zwaar werd belast terwijl er economisch gezien misschien wel niet zo erg veel aan de hand was.
Brugje naar de directe belastingen: de rulingcommissie als moderne forfait
Ook in de directe belastingen is dit spanningsveld allerminst onbekend. De waarderingsmethode van de rulingcommissie fungeert in de praktijk vaak als een quasi-forfaitair kader: een model dat men “kan nemen of laten”, maar waarover nauwelijks onderhandelingsruimte bestaat, althans volgens sommigen. De premissen zijn te nemen of te laten (vb. actualisatievoet) of worden gewoon onder de mat geveegd (index, bijkomende kosten, …). Met de variabele rentevoet wordt gepoogd de indruk te geven dat het een berekening op maat is, maar dat is niet meer dan een illusie. Net zoals pakweg de waardering van vruchtgebruik in de VCF, is het een klakkeloze toepassing van een wiskundige formule, zonder bijsturing in concreto of kwaliteitscontrole achteraf.
In de praktijk hangt veel af van de concrete dossierbehandelaar. Sommige (vele?) ambtenaren beschouwen de methode echter als de enige aanvaardbare benadering, met als impliciete boodschap: dit is de norm — of er is geen akkoord.
Dat is problematisch, en niet alleen omdat het de feitencontext miskent. De rechtspraak maakt duidelijk dat dergelijke rigiditeit niet houdbaar is. De boodschap bij uitstek die door de recente rechtspraak wordt verkondigd is dat er niet één unieke manier van waarderen bestaat (noch positief, noch negatief). Een case by case – benadering is dus nodig en sommigen hebben het daar op het terrein duidelijk lastig mee (en grijpen onverbiddelijk terug naar de “houvast” van de methode van de rulingcommissie).
De verleiding zou kunnen bestaan om deze methode dan maar wettelijk te verankeren — een ogenschijnlijk elegante oplossing om discussies te vermijden. Maar de hierboven besproken rechtspraak toont precies aan waarom dat een slecht idee is: elke forfaitaire regel creëert onvermijdelijk zowel winnaars als verliezers en leidt dus tot een systeem dat structureel onrechtvaardig is.
Daar komt bij dat de onderliggende argumentatie van de rulingmethodiek zelf niet onproblematisch is. Zo wordt vaak gesteld dat deze methode superieur is omdat de waarde van het vruchtgebruik nooit hoger kan zijn dan die van de volle eigendom. Dat klinkt geruststellend, maar is weinig onderscheidend: vrijwel elke waarderingsmethode voldoet aan die voorwaarde. Het is dus geen doorslaggevend criterium. En dat terwijl dit het voornaamste argument is van de fiscus pro deze methode. Het voornaamste argument is dus een non-argument.
Een tweede argument — dat bij een oneindige duur de waarde van het vruchtgebruik nagenoeg gelijk zou zijn aan de de waarde van de volle eigendom — houdt evenmin stand. Niet alleen is die hypothese economisch losgekomen van de realiteit (een klassiek onroerend goed gaat in zijn totaliteit niet eeuwig mee), ze is ook inhoudelijk onjuist: een eeuwigdurend vruchtgebruik zou net méér waard zijn dan de volle eigendom, omdat men quasi alle gebruiksrechten heeft zonder alle lasten (zoals grove herstellingen) te moeten dragen.
Tot slot gaat de aanbidding van de methode van de rulingcommissie door de fiscus zo ver dat men telkenmale poneert dat deze methode “wiskundig onweerlegbaar” is. Niet alleen klopt dit voor de aandachtige vorser helemaal niet. Het is bovendien frappant vast te stellen dat de fiscus aan de ene kant beweert dat deze methode altijd juist is, om bij verhuurde vruchtgebruiken dan weer vast te stellen dat het misschien toch niet juist is als een cashflow-analyse wordt gemaakt. De methode is dus altijd juist, tenzij ze niet juist is (dixit de fiscus zelf). Men moet dus geen groot logisch redenaar te zijn om te concluderen dat de methode niet altijd juist is en dus wel degelijk “wiskundig weerlegbaar”. Het is met andere woorden terug naar af. De methode van de rulingcommissie heeft geen voorsprong op andere methodes en kan bezwaarlijk als dé benchmark worden aanzien.
Besluit
De rode draad doorheen deze rechtspraak en praktijk is duidelijk: forfaitaire waarderingsmethodes bieden schijnzekerheid, maar creëren evenzeer systematische ongelijkheden. Wat bedoeld is als vereenvoudiging, mondt al te vaak uit in een bron van onrecht en marktverstoring.
Dat geldt in de indirecte belastingen, maar evenzeer in de directe fiscaliteit waar de rulingmethodiek een vergelijkbare rol speelt. De conclusie dringt zich op dat het veralgemenen — laat staan wettelijk verankeren — van dergelijke methodes geen oplossing is, maar het probleem bestendigt.
Voor de fiscus ligt hier een duidelijke opdracht: laat de rigiditeit los en beoordeel waarderingen in hun concrete context. Als de belastingplichtige een onderbouwde, marktconforme waardering voorlegt, verdient die minstens een ernstig onderzoek.
Ook de wetgever zou beter opnieuw aan de tekentafel plaatsnemen. De keuze om successierechten te heffen, is een beleidsbeslissing. Maar naar alle waarschijnlijkheid is geen enkele parlementair vragende partij om kersverse weduwes te midden van alle emotie ook nog eens financieel kopje onder te duwen. Dat is nochtans de schrijnende werkelijkheid.
Eenvoud is aantrekkelijk, maar in fiscalibus zelden onschuldig.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.