Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
Deze nieuwsbrief gaat over een herwerking van het befaamde standpunt 18052: “ontbinding-vereffening van een BV”.
De laatste versie van dit standpunt deed veel stof opwaaien. Daarbij werd onder meer gesteld dat het einde van een vruchtgebruik, ingeval de vruchtgebruiker-vennootschap wordt ontbonden, kwalificeert als een verkrijging in de zin van art. 2.9.1.0.4. VCF. Dit betekent dat dit in principe een belastbare “uitbreng” is. Enig soelaas werd schijnbaar wel geboden door de stelling dat de belastbare grondslag gelijk zou zijn aan nul, waardoor alsnog enkel het vast recht zou verschuldigd zijn (in eerdere nieuwsbrieven kan u daar uit de kluiten gewassen bedenkingen over lezen).
Ondertussen is het standpunt maar liefst aan zijn zevende versie toe (nieuwste publicatie 03.11.2025)!
Dit standpunt en de uitbrengregels in het bijzonder lijken wel een eindeloze feuilleton met navenant plezier voor de vakidioot. Deze nieuwsbrief is heet van de naald en bijgevolg slechts een eerste verkenning. Verdere interpretaties en ontwikkelingen zullen ongetwijfeld nog volgen.
Kentering op kousenvoeten
Centraal in het nieuwe standpunt staat dat het vruchtgebruik uitdooft “van rechtswege” indien de vruchtgebruiker-vennootschap wordt ontbonden.
In het standpunt wordt letterlijk (en alleen) verwezen naar art. 3.141 B.W. Er wordt geen expliciet onderscheid gemaakt tussen het oude en het nieuwe recht, hoewel dat op basis van de rulingpraktijk van Vlabel mogelijk wel vrij relevant kan zijn (althans in het denkpatroon van Vlabel). Bij gebrek aan verduidelijking blijft dit onduidelijk en evenmin biedt het standpunt steun in de andere richting, met name om dossiers onder de oude wetgeving (en dat zullen er wel flink wat zijn) als een niet-uitbreng te kwalificeren.
Het hele verhaal omtrent de belastbare grondslag verdwijnt daarmee vanzelfsprekend naar de achtergrond, aangezien dit zonder voorwerp is geworden. Voor andere situaties dan deze uit het nieuwe standpunt kunnen de oudere versies van het standpunt bijgevolg wel nog relevant blijken. Gelukkig is Vlabel zo transparant om alle versies blijvend op te lijsten op haar website.
Andere eindes van rechtswege?
Gelet op de nadrukkelijke overweging dat het om een einde van rechtswege gaat, lijken ook alle andere gevallen waarin een vruchtgebruik van rechtswege eindigt meteen uit de boot te vallen voor de uitbrengtaxatie. In eerste instantie denken we hier uiteraard aan het uitdoven van het vruchtgebruik door het verstrijken van de termijn.
In tweede lijn kan men soortgelijk redeneren wanneer het vruchtgebruik wordt beëindigd ten gevolge van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, ten gevolge van een nietigverklaring, …
De vraag kan eveneens gesteld hoe de analyse zal luiden in geval van eenzijdige acties, zoals een vordering tot ontbinding vanwege de blote eigenaar omwille van niet-nakoming door de vruchtgebruiker. Ook dit kan onder omstandigheden worden geïnterpreteerd als een einde van rechtswege, al is dit aanzienlijk minder absoluut dan de voorgaande situaties.
Geen algemeen vrijgeleide: juridische analyse vereist
Een andere vraag is uiteraard wat er gebeurt wanneer blote eigenaar en vruchtgebruiker gezamenlijk beslissen om het vruchtgebruik stop te zetten. Dit lijkt dan eerder op een conventionele beëindiging in plaats van een einde van rechtswege. Op basis van het standpunt alleen lijkt het niet meteen te verdedigen dat dit geen uitbrengverrichting zou zijn.
Hetzelfde kan gezegd worden indien de vruchtgebruiker-vennootschap zou beslissen om eenzijdig afstand te doen van het lopende vruchtgebruik. Ook dat lijkt geen einde van rechtswege te zijn, zoals in het standpunt gestipuleerd.
Het belang van een “voorzienige” akte
In vele aktes is er sprake van uitgesproken fiscaal voluntarisme en wordt voorzien dat er op het einde van een vruchtgebruik geen vergoeding verschuldigd is. Indien dit einde het gevolg is van het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik, zal dat in de meeste gevallen ook correct zijn. In geval van vervroegde beëindiging is dit meestal net niet het geval, aangezien de vruchtgebruiker per definitie waarde afstaat (al is het maar de resterende genotswaarde), terwijl dit niet in de initiële waardering zal zijn verwerkt.
We kunnen daarbij denken aan de hier besproken situatie waarin het vruchtgebruik eindigt door ontbinding van de vennootschap. Indien in de akte niets speciaals is voorzien, zal de vruchtgebruiker in regel geen aanspraak kunnen maken op enige vergoeding. Uiteraard klinkt dit voor menige belastingplichtige als muziek in de oren, zij het dat het lachen hen mogelijk snel zal vergaan wanneer ook de administratie der directe belastingen op de proppen komt.
Het verkregen voordeel zal immers getaxeerd kunnen worden als voordeel van alle aard of iets soortgelijks, wat mogelijk de poppen helemaal aan het dansen brengt. Van oudsher bestond er (dit verdwijnt nu wel grotendeels door het voorgaande) een spanningsveld tussen de registratierechten en de directe belastingen. De registratierechten waren voor een voordelige fiscale behandeling gebaat bij de afwezigheid van een vergoeding, terwijl dit voor de directe belastingen net andersom was.
In een dergelijk geval zal de verleiding groot zijn om last minute “nog iets te regelen”. De vraag is echter of zo’n lastminute-regeling geen wederkerige overeenkomst is (dus een conventioneel uitgewerkt einde van het vruchtgebruik), eerder dan een puur einde van rechtswege. Of dit kans op slagen heeft, zal afhangen van de concrete dossieruitwerking, maar in elk geval doemt het spook van het fiscaal misbruik alvast op aan de einder. Het is bijgevolg heel hard op te passen in dergelijke situaties en het verdient alle belang om bij de opmaak van de initiële akte aandacht te besteden aan zoveel mogelijk hypotheses die het pad van de belastingplichtige kunnen kruisen. Het is aldus zoals met een verzekering: men probeert zich op alles voor te bereiden, wetend dat weinig of zelfs geen van deze hypotheses zich zullen voordoen, maar men doet het toch voor de zekerheid om niet met de gebakken peren te zitten mocht één ervan zich alsnog voordoen.
Accessoir opstalrecht
Omtrent de vraag of de uitgevoerde werken kaderen in een accessoir (of zelfs zelfstandig) opstalrecht, dan wel geen zelfstandig bestaan kennen, kan een duchtig woordje worden geschreven. Echter valt dit ruimschoots buiten het bestek van deze nieuwbrief.
In elk geval is de vruchtgebruiker eigenaar van de nieuw opgerichte opstallen ingeval van een accessoir of zelfstandig opstalrecht. De vraag is wat het fiscale lot is van de overgang van deze opstallen. Gesteld dat het een accessoir opstalrecht betreft, gaat de eigendom van deze opstallen mee over en kan de intuïtieve neiging ontstaan om dit te zien als een belastbare overdracht. Aan de andere kant is deze overdracht evenzeer uitsluitend het gevolg van het van rechtswege einde van het vruchtgebruik, zodat ook hier het besluit prima facie lijkt te zijn dat deze eigendomsoverdracht evenmin kan worden belast. Er is immers geen andere beëindigingsgrond voorhanden dan het einde van rechtswege van het vruchtgebruik.
Heel belangrijk is het wel om de bijzonder subtiele, soms zelfs vervagende, scheidingslijn tussen zelfstandige en accessoire opstalrechten te onderkennen. Men heeft veel sneller een zelfstandig opstalrecht dan men zou denken. Een zelfstandig opstalrecht eindigt niet per se samen met het vruchtgebruik. Indien er sprake is van een zelfstandig opstalrecht dat feitelijk toch samen wordt beëindigd met het vruchtgebruik, dan kent dit einde van het opstalrecht een autonome beëindigingsgrond, die in dergelijke situatie een puur conventionele beëindiging is, ook al berust dat op een puur juridische misvatting in hoofde van de betrokken actoren.
In een dergelijk voorbeeld heeft dit bijzonder nadelige en onverwachte gevolgen, aangezien de overdracht van de opstallen plots wel belastbaar kan worden met het verkooprecht. Bovendien geldt daarbij de regel dat de belastbare grondslag wordt gevormd door de prijs, of door de normale verkoopwaarde indien die hoger is. Dus zelfs bij een lage prijs kunnen de verkooprechten aardig oplopen, al zou in wezen ook rekening moeten worden gehouden met de eigenheid van de situatie en meer bepaald met de vraag of de opstallen nog wel veel waarde hebben (maar ook daar kan het onvermoede bestaan van een eventueel zelfstandig opstalrecht de boel serieus nadelig door elkaar schudden).
Quid andere zakelijke rechten?
Ook voor de andere zakelijke rechten lijkt een soortgelijke redenering te tellen, met name dat een einde van rechtswege ook meteen het einde van het zakelijk recht buiten de uitbrengsfeer plaatst.
Wel moet er bij erfpacht en opstal worden opgepast dat de ontbinding van bijvoorbeeld de opstalhouder-rechtspersoon niet automatisch (lees: van rechtswege) het einde van het opstalrecht met zich meebrengt. Integendeel, op basis van de suppletieve wet is het net andersom: het opstalrecht blijft bestaan, ook al is de opstalhouder ondertussen ter ziele gegaan. In de praktijk zal men daarom bijzonder vaak, en met de allerbeste inzichten en intenties, kunnen lezen in de akte dat partijen voorzien dat het opstalrecht wel eindigt bij de ontbinding van de vennootschap (bijvoorbeeld ook bij een faillissement). Maar in dergelijk geval gaat het echter niet om een einde van rechtswege, maar om een puur conventioneel einde, waardoor het ongepast en te optimistisch zou zijn om het standpunt inzake vruchtgebruik daarop mutatis mutandis toe te passen. Met andere woorden: de belastbaarheid speelt hier mogelijk nog altijd (maar hierbij opent zich natuurlijk een nieuwe discussie en kan terdege de vraag worden gesteld of dit geen ontbindende voorwaarde is… met uitwerking van rechtswege?).
Weliswaar zal het einde van de termijn altijd als een einde van rechtswege worden aanzien. Dus dit zou bijgevolg in regel, ook al wordt er een akte verleden, buiten het toepassingsgebied van de uitbrengregels vallen.
Besluit
Zonder meer is de aanpassing van het standpunt een zeer positieve kentering. Ze is bovendien vanuit het niets gekomen en zonder enige toelichting, al lijkt dit misschien te moeten worden gekaderd in een aantal rulingprecedenten en het nieuwe burgerlijk recht terzake.
In elk geval brengt dit duidelijkheid in veel gevallen, al heeft de bovenstaande nieuwbrief evenzeer laten blijken dat men zich niet te snel rijk mag rekenen en dat een grondige analyse steeds vereist blijft.
De registratierechten zijn en blijven een zeer complexe materie. Zodoende moet er blijvend worden opgepast, want één ding is zeker: vroeg of laat vallen er opnieuw slachtoffers door een te losse interpretatie van het bovenstaande. Een gewaarschuwd man/vrouw is er twee waard.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.