Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik).
 
Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

De bovenstaande thematiek is iets waar wij als kantoor reeds vrij lang mee bezig zijn. Zo kan onder meer verwezen worden naar onze eerdere nieuwsbrief. Bovendien is deze problematiek recent door ons beschreven in het tijdschrift Bericht aan het notariaat, met enkele kritische aantekeningen in dat verband (R. Messiaen, “Split sale erfpacht-tréfonds in het kader van leasing: 10,00% korting op registratierechten met goedkeuring van VLABEL?”, Bericht aan het notariaat, 2022, afl. 2, pag.126-130).
 
Als kantoor hebben we voor een cliënt een rulingaanvraag ingediend bij VLABEL voor een specifiek dossier. In dat specifiek dossier is VLABEL er mee akkoord dat er geen sprake kan zijn van fiscaal misbruik en dat er dus geen verkooprechten maar wel 2,00% registratierechten moeten worden geheven op de waarde van het erfpachtrecht.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
Nu al tijd voor actie!
 
Als het regent in Parijs, druppelt het in Brussel.
De Minister heeft een voorstel van hervorming op tafel gelegd, dat nog geen wet is. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail).

 

Staat Vlabel de split sale aan 2,00% (opnieuw) toe?
Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 

 

Nieuw! Ontdek nu in primeur het gratis webinar ‘Vruchtgebruik’ van Spartax


“Advies geven over vastgoedfiscaliteit is mijn passie. In een compacte video wil ik complexe begrippen in mensentaal uitleggen, voor een breed publiek.”
Robin Messiaen, bestuurder, Spartax
 
Spartax lanceert gratis webinar over vruchtgebruik
 
⦁    Wilt u uw kennis over vruchtgebruik verder uitdiepen, zonder zelf in brondocumenten te moeten duiken?
⦁    Bent u op zoek naar een accurate vertaling van abstracte, gefragmenteerde info naar praktijktips?
⦁    Wilt u een volwaardig alternatief voor dure en tijdrovende seminaries of webinars over vruchtgebruik?
 
In het nieuwe webinar ‘Vruchtgebruik: de werkpunten van vandaag en morgen’ van Spartax zoomt Robin Messiaen in op veelgestelde vragen over dit thema. Naast een toelichting van de basisprincipes leert u hoe u deze optimalisatietechniek in de praktijk toepast.
 
 

De voorbije maanden verscheen veel negatieve rechtspraak over de bezoldigingstheorie.
 
Zoals reeds toegelicht in onze nieuwsbrief van 10 mei 2019 houdt het basisprincipe van de bezoldigingstheorie in dat, wanneer een zaakvoerder de kosteloze terbeschikkingstelling verkrijgt van een onroerend goed vanwege de vennootschap (als een voordeel van alle aard), de vennootschap moet verantwoorden waarom de zaakvoerder recht heeft op deze bezoldiging. Dit is vooral een fiscaal verhaal, waarbij de aftrekbaarheid van de gemaakte kosten in hoofde van de vennootschap staat of valt met deze verantwoording.
 
Op basis van de negatieve rechtspraak zou men – al te kort door de bocht – kunnen besluiten dat een zaakvoerder zijn vennootschap niet als een fiscale speeltuin mag gebruiken, waarin private kosten naar hartenlust afgetrokken kunnen worden van de belastingfactuur.
 
Het is immers niet zo dat een bezoldiging (zij het in speciën, zij het in natura) automatisch aftrekbaar is in hoofde van de betalende vennootschap. Zij moet kunnen bewijzen dat er tegenover een bezoldiging reële prestaties staan en dat de bezoldiging in verhouding staat tot de prestaties die de zaakvoerder levert.
 
 

Recent arrest Hof van beroep stelt enkele principes scherp

In onze vorige nieuwsbrief (8 januari jl.) alludeerden we reeds op de gevaren en opportuniteiten bij de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap in het kader van het CBN-advies 2019/01.
Hoe zit het echter met de boekhoudkundige verwerking van de uitkering van het onroerend goed? Achter deze vraag gaat een praktisch nog belangrijker vraag verscholen, met name hoe de uitkering getaxeerd wordt op het vlak van de directe belastingen (vennootschapsbelasting op de meerwaarde en roerende voorheffing op de uitkering).
 

De "wachtregeling" (aan het vast recht van € 50,00) bij de uitkering van onroerende goederen uit personenvennootschappen is zeer populair, zeker in het kader van de kapitaalvermindering.
 
Met het schrappen van het kapitaalbegrip door en in het WVV gingen hier en daar stemmen op dat deze techniek voortaan dood en begraven was.
 
Vlabel brengt echter redding... en doet er mogelijk nog een schepje bovenop!

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
De knuppel in het hoenderhok
Er is veel opschudding ontstaan omtrent een arrest van het Hof van Beroep te Gent van deze week in verband met de kostenaftrek van een appartement aan zee in hoofde van een vennootschap. Het arrest is weliswaar nog niet gepubliceerd maar de grote tendens is voor deze nieuwsbrief even belangrijker dan de inhoud van het arrest zelf.
Er is de laatste tijd veel rechtspraak over privaat gebruikt vastgoed (door de bedrijfsleider) dat eigendom of vruchtgebruik is van de vennootschap. Frappant was dat er vele uitspraken waren, zelfs bij volle eigendom, die stelden dat de kans op meerwaarde niet voldoende was om de kostenaftrek te verantwoorden. Ter herinnering, kosten zijn fiscaal aftrekbaar als ze gemaakt worden om belastbare inkomsten te verkrijgen (zoals een meerwaarde). Het bestaan of de realistische verwachting van de meerwaarde werd telkens als niet bewezen weerhouden. Dit is een sterk bekritiseerbaar standpunt, aangezien ondernemen in zijn algemeenheid altijd onzeker is en winst nooit is gegarandeerd. Deze uitspraken lijken dan ook wat kort door de bocht (zie evenwel verder voor het nodige voorbehoud). De realistische en waarheidsgetrouwe intentie lijkt ter zake veel belangrijker dan het onmogelijk te leveren bewijs. Op die manier zou niets meer aftrekbaar zijn.
Het Hof van beroep te Gent heeft naar verluidt op 3 december 2019 een arrest geveld dat tegen deze stroom in roeit. De kans of het vermoeden van meerwaarde zou volstaan om de kostenaftrek fiscaal gezien te verantwoorden.
 
De politiek gaat er zich mee moeien
De inkt van het arrest was amper droog en het arrest maakte reeds het voorwerp uit van het parlementaire vragenuurtje. Ook in de media wordt het arrest schimpend onthaald. De minister antwoordt dat het Hof, voorzover de scheiding der machten hem toelaat te antwoorden, de regels van de wet heeft toegepast. Als men niet akkoord is met deze uitkomst, dan moet de wet worden veranderd en dan ligt de bal in het kamp van het parlement, temeer de regering in lopende zaken is. CD&V heeft alvast laten weten dat zij een eerder wetsvoorstel in die zin terug zal indienen.
Als journalisten en commentatoren de waarheid in pacht hebben, dan kan alleszins niets anders dan besloten worden dat de uitspraak van het Hof maatschappelijk volledig fout zit.
In deze nieuwsbrief zal echter blijken dat de misvattingen de rode draad vormen in dit ten onrechte beladen debat...

Ja, de Vlaamse woonbonus wordt binnenkort stopgezet en de daling van de registratierechten compenseert dat verre van. Voor zelfstandigen allerhande kan het echter een gepaste wake up-call zijn om de mogelijkheden van optimalisatie te gaan verkennen.
Een woonbonus is immers maar klein bier vergeleken met de optimalisatietechnieken door middel van vennootschappen.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Voor de (her)financiering van professionele vastgoed- of bouwprojecten staat de klassieke hypothecaire  financiering niet langer in poleposition. Bedrijven geven steeds meer de voorkeur aan leasingstructuren. Een van de hoofdredenen hiervoor is de grotere flexibiliteit inzake de toekenning van (grote) investeringskredieten in verhouding tot de waarde van het bouwproject. Anderzijds wordt een financierende instelling bij een hypothecaire lening in een passieve rol geduwd, omdat ze niet zelf de markt kan opgaan om - ingeval van een gedwongen verkoop - haar beste koper te vinden. Bij leasingconstructies zit de leasinggever wel aan het stuur bij een gedwongen verkoop.
 
Binnen de leasingconstructies zijn diverse creatieve pistes mogelijk.