Hoe vruchtgebruik concreet aanpakken?

Hieronder wordt bondig uiteengezet wat de concrete stappen zijn om een vruchtgebruikdossier tot een goed einde te brengen.

 

Screening (en intake-gesprek)

Stap 1 is de kar niet voor het paard te spannen. Hoewel vruchtgebruik statistisch gezien de meest gebruikte optimalisatietechniek is, waarbij de kans groot is dat vruchtgebruik voor een bepaalde vraag het juiste antwoord is, mag men er nooit blind vanuit gaan dat vruchtgebruik sowieso de perfecte oplossing is voor het dossier. Er kunnen andere en betere oplossingen bestaan of er kunnen gevaren zijn die maken dat werken met vruchtgebruik in een concreet geval bijzonder af te raden is. De juiste technische analyse gaat dan ook voor alles en afhankelijk daarvan moet het dossier verder worden uitgewerkt, hetzij als vruchtgebruik, hetzij als iets anders.

Deze screening kan gebeuren aan de hand van een aantal vragen (checklist) of desgevallend in combinatie met een intake-gesprek. Wat ons betreft kan zo’n intake-gesprek gratis, voor zover dit plaatsvindt in onze hoofdvestiging. Na een dergelijk intake-gesprek wordt een offerte opgemaakt (waarin de kost van het intake-gesprek dan wel wordt meegenomen). Het hangt dan van u af of u verder wenst te gaan met het dossier.

 

Maatwerk = credo

Stap 2 is om niet alles op één hoop te gooien maar om oog te hebben voor het individuele karakter van het dossier en van de onderliggende feiten. Zodoende moet een dossier als maatwerk worden aanzien, gekoppeld aan en voorzien op de specifieke elementen eigen aan dit dossier. Standaardoplossingen of - toepassingen zijn ten zeerste af te raden. Het is ook zo dat een kleine pennentrek een groot (fiscaal) verschil kan opleveren.

 

Aankoopcompromis

Cruciaal is het de compromis van aankoop, voor zover van toepassing, te kunnen ondertekenen zonder zorgen. Dit betekent enerzijds dat koop en verkoop gesloten zijn en men dus geen schrik moet hebben dat men de transactie zou mislopen. Anderzijds is het zeer aangewezen een “open” compromis te ondertekenen waardoor men niet onder druk staat om heel snel een beslissing te nemen over hoe (met vruchtgebruik, opstal, erfpacht, etc.) het onroerend goed moet worden verworven. Juridisch en fiscaal zijn evenwel niet alle clausules even goed. Wie gemoedsrust wil, kan ons dienaangaande steeds contacteren.

 

Stappenplan in functie van de bevindingen van de screening

Als gevolg van Stap 1 wordt duidelijk welk type van verrichting het best wordt gekozen om verder te gaan. Na stap 2 zijn eventueel wat verfijningen aangebracht. Kwaliteitszorg legt dan min of meer op dat er nadien een stappenplan wordt opgemaakt, met alle op te vragen stukken maar zeker ook met (in detail) alle te nemen stappen. 

 

Waardering

De waardering van vruchtgebruik is reeds enige tijd in beweging. Zonder in detail te treden, verliezen de historische methodes in ijltempo hun pluimen en is het meer dan ooit tijd om meer evenwichtige waarderingen te maken.

Zo blijkt onder meer de klassieke methode Ruysseveldt, althans zoals deze in de praktijk wordt gebruikt door de fiscale goegemeente, uit te munten in een chronische overwaardering van het vruchtgebruik. Dit geeft aanleiding tot heel wat risico’s, met voorop fiscale risico’s, en moeten dus worden vermeden als de pest. Voor meer informatie verwijzen naar eerdere nieuwsbrieven.

In twee stappen heeft de fiscus de laatste jaren zelf een eigen waarderingsmethode aangenomen, waarbij de slinger evenwel aan de andere kant doorslaat. Waren de waardes van vruchtgebruik vroeger overschat, dan worden ze met de nieuwe methode van de fiscus bijna steevast onderschat. Erg lucratief is het dus allemaal niet voor belastingplichtigen zodat het de vraag is of er niets beter is.

Als fanaten pur sang van een correcte en consistente waardering van zakelijke rechten, hebben wij indertijd, nog voor de fiscus in actie was geschoten, onze eigen waarderingsmethode ontworpen (de Spartax-waarderingsmethode) die veel evenwichtiger is dan de andere methodes en ook veel uitgebreider. Algemeen gezien zorgt het ervoor dat de door onze methode verkregen waardes van vruchtgebruik minder hoog zijn dan die van de onverantwoorde methode Ruysseveldt, maar aan de andere kant wel beduidend hoger zijn dan de waarde van het vruchtgebruik van de wel zeer defensieve waarderingsmethode van de fiscus.

Volledig vrijblijvend kan u hier binnenkort een aantal parameters ingeven om na te gaan wat de waarde van het vruchtgebruik zou zijn in uw concreet dossier volgens de methode van de fiscus.

Echter zijn het zelden verhoudingen vruchtgebruik/blote eigendom waar u vrolijk van wordt. Uit ervaring, zonder enige juridische verbintenis, kunnen we stellen dat in het algemeen de waarde van een vruchtgebruik volgens de Spartax-methode 5,00 à 10,00% hoger ligt dan in geval van toepassing van de methode van de fiscus. Dit levert steevast niet te miskennen voordelen op, op het vlak van financiering, personenbelasting, eventueel btw,…

De uitgebreide Spartax-waarderingsmethode kan u ook zelf opmaken of minstens even verkennen op onze site. Hiernaast vindt u tevens een voorbeeld van een verslag dat kan worden verkregen op basis van onze waarderingsmodule.


Belangenconflictenregeling

Voor de meeste vennootschapsvormen bestaat, in geval van een gesplitste verwerving vruchtgebruik-blote eigendom, de verplichting om de belangenconflictenregeling na te leven. Meer bepaald heeft men immers twee petjes op, die van zaakvoerder van de vennootschap-vruchtgebruiker en die van blote eigenaar privé. In theorie is het dus zeker denkbaar dat men de belangen van de vennootschap opoffert (door een te hoge prijs voor een vruchtgebruiker te betalen) ten voordele van de private belangen (om daar minder te betalen voor de blote eigendom). De wetgever legt aldus een transparantieverplichting op, waarbij men het belangenconflict vrijwillig moet melden en ook moet verantwoorden waarom dit in concreto volkomen rechtmatig is.

Deze verplichting moet men dus naleven om het enkele feit dat het wettelijk voorgeschreven is. Bij niet-naleving heeft de fiscus in het verleden reeds een aantal keer geprobeerd om daar fiscaal garen te spinnen. Voorlopig heeft dat geen succes gehad en het ziet er ook niet naar uit dat het in de toekomst zal veranderen. Wat positief gezien echter wel van belang is, is dat dit verslag de pasklare mogelijkheid biedt om het volledige verhaal, voorzien van al zijn niet-fiscale overwegingen, eens duidelijk uit de doeken te doen. Indien dit verslag dus volgens de regels van de kunst wordt uitgewerkt, kan het als het ware gelden als sluitstuk van het fiscale dossier om te vermijden dat er ook maar enig fiscaal probleem opduikt op controle. Heeft de fiscus een vraag, dan staat het antwoord als het ware al te lezen in dit verslag. Ook kan de fiscus niet beweren dat de redenen of argumenten achteraf zijn uitgevonden pour les besoins de la cause. Dit verslag wordt immers meegestuurd samen met de jaarrekening en de fiscale aangifte, zodat de anterioriteit ervan zeker niet kan worden ontkend.

Naar onze persoonlijke ervaring maakt dit verslag fiscaal gezien het verschil tussen een dossier met dispuutpotentieel en een dossier in de comfortzone.

 

Nazicht en aanpassing van de notariële akte

Al te vaak wordt een notariële akte inzake vruchtgebruik-blote eigendom afgehaspeld als een standaardakte waarbij de duur en de prijsverdeling worden opgenomen en voor de rest wordt volstaan met een rudimentaire parafrase van de suppletieve wetgeving.
Daardoor worden vaak afspraken opgenomen in de akte die niet stroken met de werkelijke achterliggende bedoeling en worden bepaalde vragen niet of onvoldoende beantwoord in de akte.

Om die redenen biedt het ten stelligste aanbeveling om de akte niet te zien als een noodzakelijk kwaad of een standaarddocument. Integendeel, deze akte moet de apotheose en samenvatting worden van alle voorgaande stappen. Alle afspraken tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar, algemeen of bijzonder (bijvoorbeeld een clausule wat moet gebeuren indien de geplande bouwwerken duurder uitvallen dan voorzien), moeten daarin als het ware in steen worden gebeiteld.

De laatste tijd is ook de reflex bij de fiscus in opmars om foutieve clausules om te zetten in extra belastingheffing. Indien u zich gedraagt naar de filosofie van de afspraken tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar maar tegen de letter van de akte, dan zal de fiscus dat proberen aan te grijpen om u te belasten. De angel zit hier in de staart dus is het opletten geblazen tot het bittere einde (lees: de akte).

 

Verslag bezoldigingstheorie (indien toepasselijk)

Extra aandacht is vereist voor die situatie waarbij het onroerend goed dat in vruchtgebruik door een vennootschap wordt verworven, privaat ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder. De meest voorkomende aanpak bestaat in het toepassen van het systeem van het “voordeel van alle aard”. Dit betekent dat de terbeschikkingstelling van onroerend goed aanzien wordt als een deel van het bezoldigingspakket. De wet voorziet ter zake een forfaitaire formule. De fiscus heeft het hierop zelden begrepen en probeer dezer dagen wel vaker de aftrek van de kosten in hoofde van de vennootschap te verwerpen indien het om een privaat pand gaat dat ter beschikking gesteld wordt van zaakvoerder. De rechtspraak ter zake is bij meerderheid negatief, zij het dat het natuurlijk ook geen normale dwarsdoorsnedes van een gemiddeld dossier zijn. Echter is deze rechtspraak zeer tendentieus en voor een stuk nog gemakkelijk te ondervangen. Concreet komt het er op aan om in gepaste verslaggeving te voorzien, waarbij aan de hand van cijfers en achtergrondinformatie geduid wordt waarom de zaakvoerder niet teveel wordt betaald, rekening houdend met zijn verdiensten en rekening houdend met het globale bezoldigingspakket dat reeds ter beschikking wordt gesteld.

Daarnaast moet gesteld worden dat het bedrag van het voordeel van alle aard, dat is gewijzigd door kritische rechtspraak, op langere termijn allicht aan de lage kant is en gedoemd is om later nog opgetrokken te worden. Om die reden moet men zich bij de planning er wel van vergewissen dat ook het toekomstige recht nog zijn rol zal spelen. Om deze reden (en deels ook om het debat van de kostenaftrek niet op de spits te drijven) is er een mogelijkheid tot toepassing van een nieuwe vormgeving, waarbij er geen risico is van een wijziging inzake het voordeel van alle aard noch van enig debat rond de aftrek van de kosten (zij het dat dit laatste genuanceerd moet worden). Deze aanpak is uniek en van de hand van ons kantoor. Wie meer informatie wenst, kan contact opnemen met ons.

 

Boekhoudkundige en fiscale verwerking

Tenslotte moet de verwerving van het vruchtgebruik boekhoudkundig en fiscaal passend worden verwerkt. In de hoofdmoot van de gevallen betekent dit dat grond en gebouw worden afgeschreven over de duur van het vruchtgebruik (de bijkomende aankoopkosten desgevallend ineens). Voor de uitgevoerde werken door de vruchtgebruiker moet per soort van werken een analyse gemaakt worden, eveneens rekening houdend met wat contractueel gestipuleerd is terzake.
 

Schrijf u in op onze nieuwsbrief

Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!