Hoe concreet opstal aanpakken?

Hieronder wordt bondig uiteengezet wat de concrete stappen zijn om een opstaldossier goed aan te pakken.

 

Screening (en intake-gesprek)

Stap 1 is de kar niet voor het paard te spannen. De voordelen van opstal kunnen een geest op hol doen slaan, maar er moet met relatief veel worden rekening gehouden. De juiste technische analyse gaat dan ook voor alles en afhankelijk daarvan moet het dossier verder worden uitgewerkt, hetzij als opstal, hetzij als iets anders.

Deze screening kan gebeuren aan de hand van op te vragen stukken of desgevallend in combinatie met een intake-gesprek. Wat ons betreft kan zo’n intake-gesprek gratis, voor zover dit plaatsvindt in onze hoofdvestiging. Na een dergelijk intake-gesprek wordt een offerte opgemaakt (waarin de kost van het intake-gesprek wel wordt meegenomen). Het hangt dan van de cliënt af of die verder wenst te gaan met het dossier.

 

Maatwerk = credo

Stap 2 is om niet alles op één hoop te gooien maar om oog te hebben voor het individuele karakter van het dossier en van de onderliggende feiten. Zodoende moet een dossier als maatwerk worden aanzien, gekoppeld aan de specifieke elementen eigen aan dit dossier. Standaardoplossingen of -toepassingen zijn ten volle af te raden. Het is ook zo dat een kleine pennentrek een groot (fiscaal) verschil kan opleveren.

 

Aankoopcompromis

Cruciaal is het de compromis van aankoop, voor zover van toepassing, te kunnen ondertekenen zonder zorgen. Dit betekent enerzijds dat koop en verkoop gesloten zijn en u dus geen schrik moet hebben dat u de transactie zou mislopen. Anderzijds is het zeer aangewezen een “open” compromis te ondertekenen waardoor u niet onder druk staat om heel snel een beslissing te nemen over hoe (met vruchtgebruik, opstal, erfpacht, etc.) het onroerend goed moet worden verworven. Juridisch en fiscaal zijn evenwel niet alle clausules even goed. Wie gemoedsrust wil, kan ons dienaangaande steeds bereiken.

 

Stappenplan in functie van de bevindingen van de screening

Als gevolg van Stap 1 wordt duidelijk welk type van verrichting het best wordt gekozen om verder te gaan. Na stap 2 zijn eventueel wat verfijningen aangebracht. Kwaliteitszorg legt dan min of meer op dat er nadien een stappenplan wordt opgemaakt, met alle op te vragen stukken en - in detail - alle te nemen stappen. 

 

Waardering

De waardering van vruchtgebruik kent reeds een bewogen geschiedenis. Bij de waardering van opstal denkt men vaak aan de natrekkingsproblematiek op het einde van de rit.

Een standaard-aanpak hanteert de fiscus in deze niet echt. Het komt er dus op aan om zelf de handen uit de mouwen te steken.

In het zog van de Spartax-waardering voor vruchtgebruik volgt nu de Spartax-waardering voor opstal en erfpacht, mits deze geconstrueerd worden als een pseudo-vruchtgebruik. Dit betekent dat vooraf een inschatting gemaakt wordt van de investeringen die zullen gedragen worden en dat de lasten gelijkwaardig worden verdeeld, in functie van het nut dat opstalhouder en grondeigenaar uit de transactie zullen puren. Hierbij kan naar keuze gewerkt worden met een natrekkingsvergoeding, waarbij het bedrag ervan vrij kan bepaald worden, rekening houdend met de globale waardering die wordt gemaakt.

Later zal ook nog een Spartax-waardering worden gemaakt voor opstallen en erfpachten die op hun einde komen en waar niet vooraf is uitgerekend welke natrekkingsvergoeding nodig of verantwoord is. Dit zal aldus een controleberekening worden, met alle toeters en bellen die u van een Spartax-berekening mag verwachten, om uit te maken wat billijk is.

 

Belangenconflictenregeling

Voor de meeste vennootschapsvormen bestaat, in geval van gesplitste verwerving opstal-grond, de verplichting om de belangenconflicten regeling na te leven. Meer bepaald heeft men immers twee petjes op, die van zaakvoerder van de vennootschap-opstalhouder en die van blote eigenaar privé. In theorie is het dus zeker denkbaar dat men de belangen van de vennootschap opoffert (door een te hoge prijs voor het opstalrecht te betalen) ten voordele van de private belangen (om daar minder te betalen voor de blote eigendom). De wetgever legt aldus een transparantieverplichting op, waarbij men het belangenconflict vrijwillig moet melden en ook moet verantwoorden waarom dit in concreto volkomen rechtmatig is.

Deze verplichting moet men dus naleven om het enkele feit dat het wettelijk voorgeschreven is. Bij niet-naleving heeft de fiscus in het verleden reeds een aantal keer geprobeerd om daar fiscaal garen bij te spinnen. Voorlopig heeft dat geen succes gehad en het ziet er ook niet naar uit dat het in de toekomst zal veranderen. Wat positief gezien echter wel van belang is, is dat dit verslag de pasklare mogelijkheid biedt om het volledige verhaal, voorzien van al zijn niet-fiscale overwegingen, eens duidelijk uit de doeken te doen. Indien dit verslag dus volgens de regels van de kunst wordt uitgewerkt, kan het als het ware gelden als sluitstuk van het fiscale dossier om te vermijden dat er ook maar enig fiscaal probleem opduikt op controle. Heeft de fiscus een vraag, dan staat het antwoord als het ware al  te lezen in dit verslag. Ook kan de fiscus niet beweren dat de redenen of argumenten achteraf zijn uitgevonden pour les besoins de la cause. Dit verslag wordt immers meegestuurd samen met de jaarrekening en de fiscale aangifte, zodat de anterioriteit ervan zeker niet kan worden ontkend.

Naar onze persoonlijke ervaring maakt dit verslag fiscaal gezien het verschil uit tussen een dossier met dispuutpotentieel en een dossier in de comfortzone.

 

Nazicht en aanpassing akte

Al te vaak wordt een notariële akte inzake opstal afgehaspeld als een standaardakte waarbij de duur en de vergoedingsregeling worden opgenomen en voor de rest wordt volstaan met een rudimentaire parafrase van de suppletieve wetgeving.
Daardoor worden vaak afspraken opgenomen in de akte die niet stroken met de werkelijke achterliggende bedoeling en worden bepaalde vragen niet of onvoldoende beantwoord in de akte.

Om die redenen strekt het ten stelligste tot aanbeveling om de akte niet te zien als een noodzakelijk kwaad of een standaarddocument. Integendeel, deze akte moet de apotheose en samenvatting worden van alle voorgaande stappen. Alle afspraken tussen erfpachter en blote eigenaar, algemeen of bijzonder (bijvoorbeeld een clausule wat moet gebeuren indien de geplande bouwwerken duurder uitvallen dan voorzien), moeten daarin als het ware in steen worden gebeiteld.

De laatste tijd is ook de reflex bij de fiscus in opmars, minstens al bij vruchtgebruik, om foutieve clausules om te zetten in extra belastingheffing. Indien u zich gedraagt naar de filosofie van de afspraken tussen opstalhouder en blote eigenaar maar tegen de letter van de akte, dan zal de fiscus dat proberen aan te grijpen om u te belasten. De angel zit hier in de staart dus is het opletten geblazen tot het bittere einde.

 

Verslag bezoldigingstheorie (indien toepasselijk)

Extra aandacht is vereist voor die situatie waarbij het onroerend goed dat in opstal door de vennootschap wordt verworven, privaat ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder. De meest voorkomende aanpak bestaat in het toepassen van het systeem van het voordeel van alle aard. Dit betekent dat de terbeschikkingstelling van onroerend goed aanzien wordt als een deel van het bezoldigingspakket. De wet voorziet ter zake een forfaitaire formule. De fiscus heeft het hierop zelden begrepen en probeert dezer dagen de aftrek van de kosten in hoofde van de vennootschap te verwerpen indien het om een privaat pand gaat dat ter beschikking gesteld wordt van zaakvoerder. De rechtspraak terzake is bij kwantitatieve meerderheid negatief, zij het dat het natuurlijk ook geen normale dwarsdoorsnede is van een gemiddeld dossier zijn. Echter is deze rechtspraak zeer tendentieus en voor een stuk nog gemakkelijk te ondervangen. Concreet komt het er op aan om in gepaste verslaggeving te voorzien, waarbij aan de hand van cijfers en achtergrondinformatie geduid wordt waarom de zaakvoerder niet teveel wordt betaald, rekening houden met zijn verdiensten en rekening houdend met het globale bezoldigingspakket dat reeds ter beschikking wordt gesteld.

Daarnaast moet gesteld worden dat het bedrag van het voordeel van alle aard, dat is verminderd is naar aanleiding van kritische rechtspraak, op langere termijn allicht aan de lage kant is en gedoemd is om later nog opgetrokken te worden. Om die reden moet men zich er bij de planning wel van vergewissen dat ook het toekomstige recht nog zijn rol zal spelen. Om deze reden (en deels ook om het debat van de kostenaftrek niet op de spits te drijven) is er een mogelijkheid tot toepassing van een nieuwe vormgeving, waarbij er geen risico is van een wijziging inzake het voordeel van alle aard noch van enig debat rond de aftrek van de kosten (zij het dat dit voordeel ook voor een deel wordt prijs gegeven). Deze aanpak is uniek en van de hand van ons kantoor. Wie meer informatie wenst, kan onze nieuwsbrief ter zake lezen of contact opnemen met ons.

 

Boekhoudkundige en fiscale verwerking

Tenslotte moet de verwerving van opstal boekhoudkundig en fiscaal passend worden verwerkt. In de hoofdmoot van de gevallen betekent dit dat grond (in de mate er solaria upfront worden betaald) en gebouw worden afgeschreven over de duur van het opstalrecht (de bijkomende aankoopkosten desgevallend ineens en de constructies eventueel sneller dan de grond indien de economische levensduur daartoe noodzaakt). Voor de uitgevoerde werken door de opstalhouder moet een analyse gemaakt worden, eveneens rekening houdend met wat contractueel gestipuleerd is terzake.
 

Schrijf u in op onze nieuwsbrief

Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!