Altijd 15 jaar herzieningstermijn voor ingrijpende verbouwingswerken of nog steeds een feitenkwestie?

De btw die een belastingplichtige op zogenaamde bedrijfsmiddelen in aftrek heeft genomen, is niet meteen definitief verworven. Indien het gebruik ervan binnen een bepaalde termijn wijzigt, waardoor het zijn status als "bedrijfsmiddel" verliest, moet de in aftrek genomen btw worden herzien en concreet worden teruggestort ten belope van de nog lopende herzieningstermijn.

Wat in Belgische btw-context als bedrijfsmiddel moet worden beschouwd, is uitgewerkt door de fiscale wetgever en de btw-administratie. In principe zijn bedrijfsmiddelen lichamelijke roerende goederen (machines, materiaal, gebouwen,...), al komen ook diensten in aanmerking die bestemd zijn om op duurzame wijze te worden gebruikt als werkinstrument en exploitatiemiddel.

Op dergelijke bedrijfsmiddelen is in principe een herzieningstermijn van 5 jaar van toepassing, al bedraagt die 15 jaar voor zogenaamde "onroerende bedrijfsmiddelen".

Concreet komt enkel de btw geheven op de oprichting of de verkrijging van een "nieuw" gebouw (dat met btw kan worden verkocht) in aanmerking voor de 15-jarige herzieningstermijn, al geldt die, volgens de btw-administratie ook voor btw geheven op omvorming- of verbeteringswerken die in feite tot een nieuw gebouw leiden, de beruchte "vernieuwbouw".

Btw die werd geheven op renovatiewerken die niet tot een nieuw gebouw leiden, komt volgens de btw-administratie dus niet in aanmerking voor de 15-jarige herzieningstermijn.

Pro memorie: in de meeste gevallen is men als belastingplichtige uiteraard gediend met een zo kort mogelijke herzieningstermijn. De btw-aftrek is dan immers sneller definitief verworven. Op dat principe geldt wel één belangrijke uitzondering: indien het btw-statuut verandert en men als vrijgestelde btw-plichtige op een gegeven moment toch btw-plichtig wordt, zoals gebeurd is met advocaten op 1.1.2014, kan men de historisch betaalde btw op (onroerende) bedrijfsmiddelen binnen de herzieningstermijn alsnog in aftrek nemen. In dat geval is men natuurlijk gebaat bij een zo lang mogelijke herzieningstermijn. Net daarover gaat de casus die werd voorgelegd aan het Hof van Justitie (arrest van 12 september 2024, C-243/23, Drebers/L BV).

Aankoop gezinswoning met vruchtgebruik voor vennootschap: Vlaanderen is bommenlegger en ontmijner tegelijk.

Nieuwe Vlaamse wetgeving staat in de steigers. Er is ook een belangrijk aspect voor de wereld van de vastgoedfiscaliteit, meer bepaald dat segment waarbij men ook gebruik maakt van vennootschappen. De Vlaamse Overheid is voornemens om het verlaagde tarief van 2,00% bij de aankoop van de enige en eigen woning alleen nog te voorzien als alleen natuurlijke personen het onroerend goed aankopen. Het klassiek geval waarbij een zelfstandige het onroerend goed (vaak beperkt tot het beroepsgedeelte, waarbij het private gedeelte volledig privaat wordt gekocht) koopt in vruchtgebruik (vennootschap) en blote eigendom (privé) zou aldus volledig uit de boot vallen voor het 2,00%-tarief. Dit geldt voor alle duidelijkheid niet alleen voor de vennootschap (dit was op vandaag al het geval) maar ook voor de natuurlijke persoon.
De eerste intuïtieve vraag die naar boven komt is dan of deze transactie sowieso veel duurder zal worden dan wel volledig aan de kant zal geschoven worden in de praktijk. Zeker indien het vruchtgebruik zou beperkt worden tot het beroepsgedeelte, is de belastingverhoging dermate groot dat dit schema niet meer haalbaar lijkt.
Evenwel lijkt dit een storm in een glas water aangezien er mogelijk evidente oplossingen zijn en in de Memorie van Toelichting zelfs reeds een oplossing lijkt naar voor te worden geschoven. Heel belangrijk zal het daar wel zijn om praktisch ingesteld te zijn om de impact effectief enorm te kunnen beperken. Wie niet 100,00% bij de les is, zal de gevolgen snel voelen.